港元利息结算率持续下降！笔者注意由5月8日起的3个月的2.77%下跌至23日的1.55%，短短二周内已下降45%，回到较合理水平！
虽然住宅楼价仍然处于下降轨道中，租金却「继续上升」，住宅楼市出现「租贵过供」的现象。投资者可以借钱买住宅，再以出租方式赚取息差。不乏地产人士纷纷表态，说明投资者已重返江湖，祈望住宅楼市再出现「小阳春」，一洗现在楼市闷局。
低拆息强迫资金走出银行
对于小市民而说，拆息急跌直接使银行存款利率下滑。以前三至六个月大额存款定息有3%以上已不復现，正驱使不少存款走出银行系统，流向其他投资市场寻找高回报的工具。首先受惠是高息的本地股票，股价出现节节上升的良好态势，不少新股上市录得高额认购率也是拜游资大量涌入所赐。当股民获利后，会否出现所谓「溢出效应」呢？
住宅售价指数转稳有所启示
最近的政府楼价指数可以提供一些启示！
根据差估署的四月数据，本港私人住宅楼价指数由去年十二月至今年三月连挫四个月，从去年十一月的291.5，今年三月低见284.7。四月楼价指数喘定，整体指数报285.7，按月涨0.35%。
升幅冠绝各种住宅单位非A类单位莫属，售价指数报305.5，连跌二个月后反弹，按月涨0.53%。楼价开始止跌回稳，但是租金指数则处于持续上升轨道中。差估署公布四月整体租金指数报193.7，按月升0.31%，连升5个月共0.94%，按年亦有3.64%升幅！
售价己大幅回落，租金持续上升，如果利息可以中长期维持于低水平，「租贵过供」情况悄然再现，物业投资活动肯定再度转活。回顾香港楼市歷史，投资者再度入市会先吸纳「细价」住宅物业，分散投资风险。今轮有着政府降低楼价四百万以下交易印花税的强力加持，「细价」住宅物业交易首先弹出是可以肯定的。
楼市真正转旺需要银行加持
购楼行为可否强力回归视乎银行对中小型住宅借贷取态。其实从银行角度，借贷行为是羸取息差。拆息刚刚开始回落，银行必然跟随减存款利息和按揭利息。不过银行手中仍有不少未到期的高息存款，要等待高息存款陆续到期，银行平均付出利息回到合理水平后，才能大举进行按揭业务！
平情而论，物业借贷是银行核心业务之一，因为每宗金额较高、手续较易，且风险受控的。尤其是住宅借贷给小市民买楼自住或收租投资，银行只需严守入息审查及制定租赁分配条款，借贷风险较为可控的。
买楼活动应该参考「新香港人」
截至五月二十九日，新盘市埸已合共录得2051宗成交，对比上月约1110宗，按月大幅上升84.8%。在五月新盘成交龙虎榜中，夺冠固然是新地发展的西沙新盘，连同招标发售月内已暂沽约1210伙，是近年罕见单月成功售出逾千伙的发展项目，细价新盘热销成五月「火车头」！不难想像，细价新盘的购买力部份是来至本土投资者，乘着发展商低价促销行为，「小试牛刀」地拨出部份手中资金吸纳，冀成为重回市场的开端！
根据中原地产统计，内地买家最爱的地区包括香港启德、红磡及何文田。例如何文田瑜一及启德海湾的四月份一手市场普通话拼音买家佔上58.3%及54.5%，足见「新香港人」正主导这些新盘单位销情。跟随她们的投资惯性，既可容易转售，也可以短期出租给她们，大家谨记投资永远是跟着趋势顺势而行，较易赚取最高回报率。
低息环境可否维持还看全球走势
不少地产朋友问及笔者，低拆息情况能否维持，其实无人可以回答，主要是视乎美息走向！高息已实施数年，对于经济復甦有着负面影响，中长期维持高利率不是整体社会乐见的。当拆息维持低水平一段日子，银行资金成本回到较低水平时，物业按揭业务才是大举扩展的良晨。
总结
从歷史中知道，低息环境永远是住宅楼价的良伴。待低息重现协助企业营商环境改善后，刚需带动住宅楼价重回上升轨道，银行才能评估借贷风险受控，积极推展按揭业务，「小阳春」局面方可持久。
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.6.1