上半年香港整体物业市道转趋畅旺，尤其是一手盘单位成交回到九千宗以上，是创六年同期新高!
回看五年内一手楼市道
过去五年上半年及整年一手成交宗数如下:
2020- 6615宗 (14244宗)
2021- 8049宗 (16230宗)
2022- 4609宗 ( 8927宗)
2023- 6079宗 (10368宗)
2024- 8632宗 (15561宗)
即自2020年起五年上半年平均成交量是大约6800宗。今年上半年成交量大约9300宗，同去年同期比上升7.7%及同过去五年均值比上升36.7%，上半年一手楼市兴旺是肯定的。
五年全年的平均成交宗数是13066宗。把上述两组平均宗数相减，求得五年内下半年平均宗数是6266宗。如果今年下半年成交宗数达到五年的均值，则全年总交投量是不少于15566宗，大概是2024年水位，並且有力再挑战2021年的16230宗或甚至2019年的18378宗。一手市场走向復兴之路基本上已确立了，问题是还可走多远呢？
再分析过去六年平均成交值
过去六年每年一手楼成交均值如下:
2019 - 10.75百万
2020 - 11.15百万
2021 - 13.18百万
2022 - 10.27百万
2023 - 10.50百万
2024 - 12.13百万
2025上半年 -9.07 百万
五年间的走势表现波幅不低。大致上在1千万至1千1百万区域中，2024年突破1千2百万，但今年首半年大幅度回调至9百万左右，同比急降25%，反映上半年多是中细码单位成交。这是大趋势，还是短暂现像?
上半年六百万成交主导
根据美联物业研究中综合一手资讯网，今年上半年(直至六月二十六日)，六百万以下一手成交共录得5214宗，较去年上半年大升87.3%，是2013年一手新例实施后的半年新高，充分解释上半年均值急降!
如果单看今年上半年，六百万以下的一手楼成交佔比57.7%，意味100宗有约60宗属于中细码住宅。再以户型分类，则两房成交略高于一房数目。综合而言，上半年新楼成交以六百萭以下的二房单位主导。有着政府大幅减低四百万以下住宅单位的印花税，不少发展商先行推售中细码单位，快速偿还上半年高昂银行利息，再图下半年销售大计。
新鸿基位列「卖楼王」
若论及上半年「卖楼王」，则非新鸿基地产莫属。根据中原地产代理统计，她们上半年总成交逾2300宗，吸金超过173亿元，主要来自西沙全新盘的1500伙，吸金逾85亿元，並成为上半年销售数目和金额的双料盟主。
吸金额排第二及第三分别是新世界和恒地，大概各是100亿元和82亿，前者主要来自北角皇都及黄竹坑傲晨，后者依赖九龙城南首及长沙湾Belgravia Place 。
从成功推售新盘中，不难再次印証都是主要来自九龙和新界大型中小型住宅的物业发展，以低于同区同类二手楼价首先定价，並且一举取得亮丽成绩，创造良好市埸气氛，再来部署下半年开售策略。
较贵重物业成下半年促销主角
过去五年一手楼平均年成交金额约是1524亿元，今年上半年已促成830亿成交，达标54%，可谓已交足功课。剩余下半年发展商如果部署？
根据传媒市场调查，下半年共有67个新盘可推售，涉及六大发展区域的2万3千伙。六月二十四日，新地屯门Novo Land 3A 期率先开售，首批108伙折实入门价299.9万，后再加推单位，成为下半年新盘开打的首个项目。直至七月三日已累收约8千票，超额认购48倍。据代理消息，原推及加推的单位，160伙已沽空，成绩可谓非常不俗。
如果以总量分析，单一项目最高供应量是将军澳日出康城13期的255O伙。如以推盘最多区域会是启德新区，共有六个新盘含5331伙，包括长实花语海一至二期的723伙，新地天壐.天二期的584伙现楼及跑道区承丰道18号逾二千伙大型海景盘。
启德区俨然成为下半年新盘的主战场，且大多是优质海景单位，无论单价或总价都是属于贵重水平。如果多数被成功认购，则可以扭转上半年中细码单位的主导角色，有效填补近半年的大型屋邨式优质单位的「供应荒」!
总论
2025年一手楼市可谓开局良好，依赖中小型单位取得良好销售结果，成功达到半年目标，为发展商买得下半年时机，伺机悉力开售优质单位。启德新区和黄竹坑上盖固然是绝妙选择。如何于復甦期中定下优质单位的单价实是成功出售的关键因素，似乎先取低于同区同类二手单价是较为可取的方法，大家不妨静候销售成绩才看清未来走向，是横向或逐步回升？
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.7.7