去年大除夕前，笔者利用周五及周六去澳门探望客户，好好感受当地节假日气氛，途经澳凼两地游客区时，看到处处人头涌涌、酒店餐厅门庭若市、气氛高兴热鬧。
旅客再度大举回流澳门把博彩收入和旅客人数推上极致。2023年澳门博彩收入一直都保持良好势头，年尾的两个月先后有澳门大赛车，以及圣诞及新年长假，吸引大量旅客赴澳。2023年12月澳门博彩收入为185.67亿元（澳门元，下同），按年升433.3%，回到疫前（2019年）的81%水平。2023全年博彩收入1,830.59亿元，按年大升334%，恢復至疫前63%。
根据众多投行及澳门特区政府对2024年博彩收入预测，最保守估计也有2,160亿元，而较进取更可达2,300亿元左右，预测会恢復到疫前74%至80%。2023年入境旅客达到2,823万人次，重回疫情前72%水平。如果再仔细比较两组增长数字，博彩收入的升幅远低于入境旅客升幅，说明入境旅客在博彩活动方面的平均花费正减少中，这跟博彩收入转向中场和贵宾客「平分秋色」有着直接关係，也是说明旅客在澳门的旅游活动逐渐转向非博彩行为，如深度游、亲子游、特色活动游等。
「减辣」措施助楼市回稳
2023年对澳门房地产市场而言是平淡的一年，澳门楼市录得价量齐跌的不景气现象。承接2022年的低于年交易量三千宗，2023年澳门房地产市场一直低迷，第三季度起更持续走低！所幸的是澳门特区政府11月10日终于正式公布2024年生效的「减辣」措施，有助去年12月楼市回復「小阳春」。
根据这项法律草案，建议不再向取得第二个居住用途不动产人士征收楼价百分之五的取得印花税，但保留取得第三个或以上居住用途不动产的人士征收楼价百分之十的取得印花税。澳门特区金管局亦发出新指引，统一澳门居民的楼宇按揭成数上限为七成，购买经屋的按揭成数上限为九成。银行须对贷款人还款能力进行压力测试，按利率上升2%的情境计算偿贷比率，並以六成的借贷比率为上限，两者结合结果才决定实际按揭成数。具体而言，澳门金管局新指引是取消「首置」人士的八成上限按揭优惠、高楼价（八百万楼价以上）的按揭成数升至上限七成及规定贷款申请人满足低于六成的借贷比率上限。
豪宅市道今年有望復甦
综合来说，今年起楼价低于八百万单位的炽热气氛有望收敛，豪宅市道可望激活，换楼市场刚需有所振兴，楼宇投资活动（买楼收租）有所增长，对整体私楼市场是利好的。短期来说，直接取消「首置人士」的八成按揭上限促使发展商立刻开售手中低价楼盘单位，更加利用减价促销求现行动。反观澳门豪宅市场，「减辣」措施短期间吸引换楼客和高收入购房者重回市场，但是长远要看澳门经济復常的步伐。
楼价重回升轨料仍需时
澳门大学澳门研究中心及经济学系发表的关于2024年的最新宏观经济预测，展望今年经济增长处于8.3%至21%之间，澳门居民失业率预料处于2.6%至2.8%之间，澳门特区政府经常收入则维持在953亿元至1,096亿元之间，多项预测均非常正面向好。回看2023年第四季度，不难发现澳门经济復常步伐已经加快，势头持续向好，预算2024年经济復常势头可以保持，足见当地经济情形已「谷底回稳」，房地产市场应该可顺势回稳向好。然而，笔者仍然预测今年澳门楼市只能回稳，下跌势头开始受控，距离再度上扬局面还需要努力。澳门特区政府也不用太操心，房产市场需要经济復常加持才可改变趋势，短期内楼价转向上升轨道还「言之尚早」，完全放开「辣招」是可以考虑的。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师