1月初，发展局正式公布今季卖地计划，放弃招标住宅及商业用地，笔者深信这是一项不容易的决定，而市场低迷表现是决定性因素！
面对今个财年的可见庞大财赤，叫停今季商住用地招标委实是不容易的决定。首先香港特区政府需要面对连续二年的财政赤字，再者也使全年的私人住宅供应目标不达标。
特区政府原来预算今财年卖地收益为850亿元，但是只卖出三幅土地，收益共计73亿，连同私人土地改变用途补地价款约50亿元，暂时卖地收益只有123亿元，只佔总数14.3%。超越700亿元的缺口将加深今财年的财赤总额，财政司司长已早前预算将达1,000亿元以上，进一步减少特区财政储备！更加重要的是特区政府连续两年录得高额财赤，不难叫市民担心财赤情况是否变成常规化，大大削弱政府将来推动数项庞大基建如大屿山填海计划，北部铁路网路兴建等等的能力。叫停今季商业及住宅用地招标是一项综合性决定，背后因素是复杂的。
多幅非市区住宅地流标
首先，首三季的招标结果不理想肯定是主要因素。特区政府原先公布于今个财政年度先推出12幅住宅地、3幅商业用地，结果只售出3幅住宅地。综合去年特区政府卖地表用地及「一铁一局」项目，有多达6幅地皮流标告终，是歷年最多流标次数的一年。流标项目重灾区在大屿山包括港铁的小蚝湾车厂第一期及东涌东站第一期发展项目和政府卖地表的东涌第106区住宅地。它们都有着共通点：位置较偏远、周围社区及生活配套设施不足、通达的车站有待完成及离岛区建筑成本较市区昂贵包括找建筑工人不容易、材料运输费高企等等。这一连串因素令落成楼价低于市区、建筑成本高昂，形成净利润不高、项目风险较高，正是发展商低价入标或索性不入标的真正理由。
反观成功招标的四个项目，包括三幅政府卖地表用地及一幅市建局项目，绝大部分都是位于市区地带，发展商较易「计得掂数」，才肯放手下注一搏！纵然成功地找到买家，但是地价都是重回超过七年水平以下。今财年供应中，信和集团最进取，以合资或独资形式取得三幅土地。最高金额是启德第2A区2号及3号土地，中标价地价约53.5亿元，楼面地价只有5,392元/平方呎，是同区地价9年半新低，反映该区未来几年的持续高企的落成量使发展商担心楼价中缐间仍然受压不升！
至于商业用地，2023年首季只卖出一幅洗衣街商业用地，投标结果也令市场人士失望。主要因素当然是去年商厦平均空置率大约15%，即使最核心的中环、金钟一带甲级商厦空置率亦有10%以上，市场情况持续低迷。市场预计高空置率是未来几年的常态，令到出租市场受压，直接地拖累商业物业投资市场收窄，发展商买进商业用地的意慾不高。
市场焦点转投「北都」
回顾去年发展商一手销售表现，新鸿基地产摘下冠军，全年共沽约3,650伙，套现270亿元，平均楼价是7.4百万/伙。其包办全年新盘销量最强三甲，包括屯门兆康Novo Land、天水围轻铁天荣站第一期Yoho West及大埔白石角University Hills，共计约3,317伙，已佔上91%，足以证明「北部都会区」的新盘单位「有价有市」，也间接地说明大屿山东面及小蚝湾地区不再是一手市场焦点，将来落成新盘单位销售不及「北部都会区」是可以想像的！
展望下个财政年度，今财年剩下卖地表住宅用地还计有启德跑道区4B区5号、东涌106区的两块地皮及港铁的小蚝湾车厂和东涌东站的余下项目。除了启德跑道区用地应该可以低价成交外，其他几幅用地相信不易找上买家。回想当年天水围天荣站项目（即正在推售Yoho West），2013年时曾二度流标，需于第三度招标时大量调整卖地条款才能顺利卖出。当年港铁大幅简化招标系统，不设入场费，並负责搬迁铁路设施及取消分红，财团只要出价高于项目补价，便有机会获批发展权，以「一口价」招标增加吸引力。港铁更增设回购条款，有权以市值1.6倍回购整个发展项目，相当于为发展商提供「保险」。非常时期用非常手段也是「无可厚非」吧！
市建局项目料受捧
大家不难想像，2024年可谓发展商的楼盘单位的「去库存」年头。除非地价回到「可以负担」水平，否则发展商投摽意慾不高，尤其对地处偏远的土地更甚！未来一年新盘主要战区仍是东九龙及「北部都会区」，潜在新盘供应率高达22,100个，佔上62%。同样地，卖地聚焦点也是同区。其他旧区市建局招标项目仍是市场热点，因为市区重建活动的旧楼被收购小业主已是这些项目的当然买家，销情有着保证吧！
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师