去年10月底，香港行政长官李家超于新施政报告中正式重推「新资本投资者入境计划」，投资门槛由2015年停办计划时的1,000万元，大增二倍至3,000万元。
去年12月18日，财经事务及库务局局长许正宇于新闻简报会上宣布该计划的详细情况。在新计划下，十八岁以上合资格人士，包括外国国民、中国籍而已取得外国永久性居民身份的人士、澳门特別行政区居民、台湾华籍居民提出申请。
资产方面，申请人须证明在提出申请前的二年绝对资产实质拥有不少于3,000万的净资产，並须投资最少3,000万元于获许投资资产，包括投资最少2,700万元于股票、债券、存款证、復偿债项、集体计划、有限合伙基金等获许金融资产和非住宅房地产，並向全新成立的资本投资者入境计划投资组合投入300万元。非住宅房地产投资上限是1,000万元，包括商业、商舖及工业楼宇等等。
本文聚焦回顾2023年及展望2024年工商舖物业市场，並且建议工商舖市场值得下注的种类！
回顾2023年商业物业市场，不难发现商厦交易交投不大活跃，主因是利率高企退却投资者、而且甲级商厦供应持续增加令出租率低迷。不过，投资者及租客也趁低吸纳，如证监会用54亿承接太古港岛东中心十二层办公楼及内地投资者用22亿吸纳北角电器道港匯东全幢。部分企业用家趁租金回落升级搬迁，如富兰克林邓普顿以130元/呎承租国金二期高层全层，而医院管理局主要部门用20元/呎承租十万方呎的九龙湾办公楼。
展望2024年，利好及利淡因素同时出现：利好因素包括政府延推商业用地、投资移民计划重启带来新资金入市、不乏大型内企落户香港；利淡因素不外是高息环境仍然「挥之不去」、未来两年逾500万平方呎新楼面面世及经济仍在转型下企业倾向限制扩张步伐！在「新资本投资者入境计划」下，预计上限一千万非住宅投资会利好乙级办公室市场，尤其是位置优越、交通便利、物业管理良好的单位，既可出租容易、租金合理，也适合自用经商用途！
随着访港旅客人数上升，去年核心零售区舖位租金回升较明显，主要是低位租用舖位以配合零售布局用途，当中不少是内地饮食品牌和商用名牌落户香港，期望于旅客回归时「大做旅游生意」！同样地，交易价格回落正吸引实力投资重临市场，包括旺区地舖及主要商业/住宅新区的基座商场，以收取回升了的回报率。
展望2024年商舖表现应该持续改善中，主因受惠于旅客大幅重回香港，尤其是核心商业区。不过，市民「北上购物/消费」正在利淡民生区商舖市场，是市场普遍地看淡一群。对于「新资本投资者入境计划」人士，商舖市场是值得下注的，包括核心地带的小型地舖或商场舖，主要住宅区包括大型住宅屋苑之低层街舖及新兴住宅区的街舖或商场舖位。再者，也可以集合多个一千万的投资者，整体性购入全幢出租率理想的零售中心。
自从2018年起，香港工厦市场走势保持平稳。进入2023年，因为其他商厦和商舖市场吸纳部分投资者资金，工业楼宇成交量按年回落21%至约2,000宗。纵然如此，工业楼宇去年也出现了不少大宗交易，包括观塘、九龙湾及西环工业区不乏低位成交案例。新型产业开始进驻香港，包括数据中心、大型内地/国际电动车企业等等。其实2024年香港工业楼市场也是较被看好，尤其是较新型厂厦、数据中心及冻仓，配送中心要求仍然持续增长。
一般而言，工业楼宇整体是单价较低、总值也较相宜的工商舖物业种类，绝对适合「新资本投资者入境计划」的胃口！这些投资者可选择哪些较新型的工业楼宇吸纳，注意必须适合使用作数据中心/新型产业企业/配送中心。
「新资本投资者入境计划」加添一千万上限的工商舖物业投资选项，无疑为这些种类注入新动力。笔者尤其相信乙级商厦、旺区小型地舖、基座地舖、整幢民生区出租零售中心和工业楼宇是适合他们吸纳。当然结合一批投资者组成房地产信託基金也是吸纳较贵重工商舖物业的可行之途。当他们正式生活于香港，预计本地中型住宅及豪华住宅同样受惠，以满足他们举家落户特区之生活刚需！
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.2.27