财爷今次决断为楼市全面撤辣，开源节流，不派消费券，开征「富人税」、復征「酒店房租税」、引入住宅物业累进差饷制度，目的都是避免放大市场悲观情绪，通过「多维度」渠道增加市民投资收入，激活消费意慾，达到增加政府收入。
无容置疑是新一份财政预算案的最大亮点是特区政府终于决定解除楼市紧箍咒，即日起全面撤消楼市辣招税，住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。香港金融管理局同日修订物业按揭贷款逆周期措施，所有价值自用和非自用住宅按揭成数上限一齐放宽10%，而非住宅物业亦放宽按揭上限10%，同时又暂停假设利率上升2厘的压力测试的要求。举例来说，以贷款一百万元，分30年还，利率4.125%计，新措施实施后，月入要求降约4%都可成功贷款。这无疑帮助市民较易上车，增大刚需，协助楼价跌幅收窄。
楼按放宽 望增卖地吸引力
对于发展商来说，修订后逆周期措施回復物业发展项目融资比率，所谓以往四、五、八成比率（即地价成本、物业完成后预期价值、建筑成本）调升至五、六、十成，有助开发商减低开发期内资金投入比例，直接地增加开发利润净利率、间接地提升地皮价值，可以加增政府卖地活动吸引力。
传媒以中小型住宅按揭个案估算，撤辣及放宽按揭前后，被征收印花税额均大减七成以上、按揭成数被加大一成、总入市成本约节省27%以上，证明完全撤辣的确大助首置人士、换楼人士及内地/外地来港人士入市香港住宅物业。
其实去年底政府实施「放宽按揭」措施后，住宅市场曾经出现短暂「小阳春」现象，但是经过不足一季其提振力量已呈下降。步入二月，香港一/二手住宅市场已回归平淡，加速了政府完全撤辣的决定，期望一举取消市场行政手段让地产市场重回供求基本因素。
撤辣后新盘纷展开新推售
进入2024年，香港发展商已开始减少新盘推售，静待2024/25年财政预算案揭盅利好消息。在撤辣利好消息刺激下，各大发展商陆续公布群盘展开新推售攻势。根据粗略估计，3月份内逾4,000个单位应市，包含大中小型住宅单位，遍布九龙市区各区、将军澳地区及港岛黄竹坑站上盖和港岛南赤柱地带，真可谓「百货应百客」，场面非常热鬧。笔者注意发展商今番开盘，都是采取「平价求量」的营销策略，旨在先做旺市场气氛，再谋加推单位、微加呎价。
回顾2023年，香港发展商成功售出住宅单位，多属将军澳/启德/北部都会区的中小型单位，主要出售给上车一族和新香港人，取其呎价合理、总价不高等等因素。反观五千万元以上豪宅单位则销售成绩平平，尤其是启德跑道区积压大量楼盘，是今年发展商最希望「去库存」种类。它们地价成本高、建筑成本贵、总价偏高，成为淡市中最难倾售的一群。笔者相信撤辣初期，发展商仍会主推中小型单位，待市场气氛回復和楼价回稳向上时，发展商才愿意开售这批贵重物业。
楼市料重回供求基本面
全面撤辣消息公布后，某代理公司进行问卷调查，逾八五半受访者认为会受惠于预算案、且八成受访者置业信心增加，证明撤辣真是增强市民置业决心和信心！反应迅速的二手业主已开始反价或封盘，等待准买家的入市意欲有否提升而愿意「追价」！如果从去年放宽按揭措施出场反应来估计，短期内肯定出现市场「小阳春」情形，帮助楼价止跌、增加交易量。毕竟利率仍然高企、物业回报率仍低过按揭利率，市场成交是自住主导，物业投资者等待利率回落后才会大举入市。
地价和楼价是「息息相关」的，从过去几年地价收入原来和修订预算差距便「可见一斑」。最近期的香港住宅市场楼价高峰期是2021至22年，修订预算地价收入大幅高于原来预算逾435亿元。自此以后连续两年均录得修订预算地价收入大大低于原来预算的不良现象，去年更只有194亿元修订预算地价收入，只是原来预算的22.8%。主要因素是香港经济不景、新盘销售金额和数目不似预期、建筑成本大增、种种因素使发展商资金回收慢、利润低，不太愿意市价购地，不少商住地皮流标收场。
下年度地价收入预算为330亿元，政府计划出售8幅住宅、一幅商业和一幅工业用地，似乎达标的可能性不低。
总括来说，2024/25财政预算案果敢撤消所有住宅楼辣招，提高住宅自住/非自住/非住宅按揭成数一成、取消2厘压力测试，是帮助市场重回供求基本面。短期一/二手小阳春是必然的，长期要看经济復常情况及利率降低的走势。无可否认，明天的楼市会更好，都是市民和特区政府所乐见的。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.3.5