如笔者上周本栏目文章所言，香港楼市 「小阳春」真的再现了！根据各大代理统计，2月28日至3月5日的一周内新盘已成交超过830宗，相比2023年全年成交量10,778（即按周207宗或按月898宗），「撤辣」后首周已是去年每周均数的4倍，反映一手楼「小阳春」已确立了。二手市场传出捷报：2月28日至3月5日十大屋苑共录得110宗成交，较「撤辣」前一周的29宗，急增近2.8倍。
二手楼市场先行升温是热门的「上车屋苑」包括天水围嘉湖山庄、沙田第一城及荃湾区老牌屋苑，反映出短期投资者欣然入市。
既然一二手楼市出现「小阳春」，不少读者自然关心下财年卖地收入可否达标330亿元？能否达标将影响未来特区政府财政政策部署和各种惠民的措施可否有序持续地开展，本文将对达标的可能性作分析。
2月29日，发展局公布2024/2025年供应8幅住宅地及3幅工商业地。8幅住宅中，6幅是磙存地，新加入的两幅均在沙田小沥源，且当中小沥源源顺围小型地皮会于下财年首季先跑出。明显地，发展商对该地皮招标成功的信心较大，期望可以打响头炮。另外局方决定下财年只推出一幅东涌106区地皮，再加上港铁东涌东站第一期地皮，希望改变东涌区连续流标的情况。
沙田宅地料打响招标头炮
沙田小沥源源顺围住宅地，邻近小沥源消防局及港铁第一城站，交通便捷、配套设施齐备。地盘面积2.48万平方呎、可建总楼面约14.85万平方呎，共提供约280伙，是下财年两幅新增用地中最细的，入场门槛属于低，涉及投资金额不高。笔者预计成交价在7亿至10亿元内，成功招标几率不低。相信政府会加推较大型的小沥源沙田围路住宅地。该地盘面积约6.14万平方呎，可建总面积约30.68万平方呎，提供约500伙，预计卖地收入可再增12亿至20亿元。两幅小沥源住宅用地共可让库房增加19亿至30亿元，相信达标的几率不低。
恰恰相反，两幅东涌住宅地则发展规模大，主要买家将是大型财团。一幅是位于东涌106A区的政府用地，笔者预计地皮估值约9亿至16亿元，另一幅是位于东涌东站第一期的港铁项目，可建总面积约78.35万平方呎，约1,200伙，笔者预计估值约13亿至16亿元。如果成功招标售出，共可收到约22亿至32亿元，当中9亿至16亿属政府卖地收入。相对而言，东涌地皮成功招标的难度较大，因为离岛建筑成本较高、建筑工人较难求、附近二手楼市场成交量不高、附近社区设施不足、地皮规模不小、未来地皮供应量充斥，招标成功几率较难掌握。
至于下财年推出的几幅政府及港铁工商业用地，政府共推二幅商业（含酒店）地，分別位于启德第4C区4号地皮及沙田石门安心街/安平街交界。如以招标成功难度来比较，则石门商业地较易「出货」，因为该区商业气氛较浓厚，令到发展商容易计算出租金水平及转化成为价值。
启德4C区地皮面积较大，附近地区还在广泛兴建中，出租情况不易估计，吸引力不及前者。两幅商业用地预计可带来6亿至16亿（石门地）和21亿至45亿元（启德4C区地），总计约27亿至60亿元。
下财年唯一「百亿地王」的出售重任落在市建局裕民坊商住地皮上，对现时财困中的市建局迅速回收资金至为重要。在最后流标下，市建局改变策略以「垂直城市」注入大量住宅元素，应是创香港重建史上先河。
「百亿地王」变招重推看好
项目共最高总建楼面约270.33万平方呎，最多含约118.5万平方呎住宅及165.4万平方呎商业部分，住宅可提供约1,750伙，单位平均面积600平方呎至700平方呎。新方案大减商业部分三成面积，不再区分写字楼/商舖/酒店分成比例，增大发展的组合灵活性。笔者期望可录得成交价超过100亿元，平均楼面地价约3,700元/平方呎。
楼价回升吸引发展商踊跃入市
过去几年一手楼出现「滞销」，又出现高利息因素，令到不少发展商借贷率高企，减少它们买地能力及意愿。最近金管局放宽地皮借贷条件，有助项目投入金额减少、增高投资回报率、减少投资风险。预计「小阳春」增加发展商回笼资金，且出售住宅较易把握，都增加发展商投地信心和能力。楼价上升助长地价回升，吸引发展商踊跃入市，下财年卖地收入可望达标了。
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