2月28日是近十四年来香港楼市的分水岭！财政司司长陈茂波宣布立刻撤辣后，明显地一二手住宅市场即时出现「小阳春」局面，相信相比上年施政报告书的减辣行动换来的效益更长久、更有力。

 

先回顾价走势。政府宣布立刻撤辣前，差估署刚公布1月份私楼楼价指数，各类私楼住宅单位齐齐呈现楼价下跌情况，所有类別平均按年、按月、较歷史高位分別下跌9.43%、1.57%和23.03%，而且租金也自一年以来浮现首次平均微跌0.27%，也较歷史高位租金平均下跌7.3%，正表示楼市呈现租价齐下的不景表现！

 

积压楼市购买力见释放

再看一二手住宅交易量，踏入2024年，一手成交量偏低，1月份是1,003宗。2月份开始发展商观望明年财政预算案会否减辣，甚至完全撤辣，她们忍手不推新盘，2月份减至367宗。如果再细分析，五千万元以上豪宅更加只佔上4%以下，发展商专注推售中小型住宅单位。首二个月一手单位只有约1,370宗，即月平均只有685宗，还比去年每月约896宗，减少24%。反观自从2月28日政府正式宣布撤辣后，二周共已成交逾2,000宗，即每日平均已突破140宗。如果「小阳春」势头仍然维持到3月底，则不难3月份录得4,000至5,000宗的一手楼宇成交的骄人成绩。

 

既然发展商是有着预备待辣招定夺生死才决定推售新盘单位，未来一段时间她们加速推售全新盘及倾销货尾单位是肯定的。根据传媒的综合统计，三月份共有约3,000伙新单位抢闸应市，单是上周六日已有逾700伙出售，情况是逾一年来最热门的周末。

 

新盘再次录大手扫货案例

撤辣首周最火红的新盘要算恒基兆业的长沙湾Belgravia Place，该盘已多次加推、微加单价。今月3日启动销售行动，首轮即日沽清138伙、上周一有大手客惠顾1.7亿元扫下24伙（1A及1B座29楼全层），成为城中一时佳话。项目于开售短短十日内已累沽387伙，佔全部单位逾五成，预料发展商短期会再微加价加推单位。根据非正式的估计，撤辣后二周内，约十个新盘单位同样地出现大手扫货案例，涉及约77个单位，共吸纳了逾8亿元，大手客重临本地住宅楼市基本上确定。

 

回想长实去年低于市价开售油塘新盘，市场誉为投下一枚「深水炸弹」；今波撤辣中，王新兴集团伙拍新世界发展再以超低价正式开打市区全新盘单位。今月7日，发展商公布首张价单，首批推售168伙，折实平均呎价14,808元，相比同区另个发展商于2021年底首批呎价平超过三成，也是近七年半以来最低市区一手盘。截至上周中，项目已收逾4,500票，发展商立刻加推第二号价单共168伙，最新价单只微加价5%，表现非常克制。这两轮336伙单位已于上周六日预售，销情非常理想。

 

撤辣正鼓励发展商尝试开售豪宅新盘单位，最被市场关注要数新鸿基启德跑道前端的天壐·海和长江实业黄竹坑站上盖的Blue Coast。天壐·海首推68伙招标，並已成功售出逾10伙，成交价4,000万元至1.21亿元，平均成交呎价逾4.4万元，单价非常理想。Blue Coast预计会短期公布价单，合理市场呎价约4万元，出售反应会清楚表示豪宅走势。

 

撤辣提振信心 復甦还须减息

甫宣布撤辣后，某代理商即访问市民，逾八成人置业信心增加。二手楼业主做出相应行动，立时反价/封盘，但是二手楼十大屋苑仍出现逾倍上升的成交案例。相比一手市场，二手楼小业主面对不同的财政情况，也出现不少业主趁撤辣需要求售的例子。根据业界统计，撤辣措施共释放约9万个业主的沉重税务负担，这大概等至2023年二手楼交易量2.5倍，足见小业主放售楼宇的巨大竞争情形。再者，发展商手中新盘单位（包括全新盘和货尾单）逾四万个仍在求售，她们「以量换价」的市场策略短期内仍然会采纳，二手楼业主成功售楼的困难程度不少。面对撤辣释放的庞大一、二手楼供应量，二手楼业主只能利用低于市价求售，二手楼价转稳是可以预计的。

 

不同种类的移民计划已经或未来吸引她们定居香港，她们都会锺情新盘单位，免却二手楼的各种麻烦情况，包括议价时间较长、成功买进相连单位难度颇大，二手楼再装修遇到麻烦等等。总括而言，撤辣招会短期兴旺一手市场、帮助二手楼收窄议价空间；中长期则回到经济基本因素及市民对未来置业信心恢復程度。当然未来按揭利息何时开始启动减息也是主要决定因素，真正减按息才是市场全面復甦的开端。

 

张宏业

特许测计师、中国房地产估价师

 

上载日期：2024.3.19