经过几年的默默工作，特区政府寻找合适土地、更改规划用途和用地条件、对作业持份者及投资界进行谘询等等，发展局终于公布于今财年末季招标推出元朗「三合一」工业地，佔地近35万平方呎，可建面积约174.88万平方呎。如果反应理想，下财年中政府计划再推元朗洪水桥的「巨无霸」工业地皮。该项目由两幅地皮组成，规模颇为庞大，总佔地约8公顷，料可提供约585.56万平方呎的楼面面积。

 

标书含对未来工业愿景

翻开元朗「三合一」工业地的标书，下列称为元朗市地段第545号的标书，不难发现特区政府的「北部都会区」的未来工业愿景。于「地段解释性陈述」中指出这土地是首幅政府试验性推出的现代产业的多层式大厦，具有双重目的：包括发展和提升工业产业及安置被「北部都会区」发展挤出的现有棕地的土地使用者，例如物流业、露天和低密度储存使用者（如建筑材料和建筑机械）、回收业、乡间工作坊、汽车维修和停泊使用者等等。

 

上列各种土地使用者以前是短期租用或不合法使用农业用地，但对本土经济作出「不可或缺」的贡献，並养活不少劳动人士。政府希望鼓励他们上楼，腾出大量土地空间，达到北部地区土地使用更加有效用、可持续地发展。地政署列明成功中标者需要无偿交出不少于总楼面建筑面积三成予特区政府，政府初始时段会以五至十年补贴性租金出租予被挤出的棕地作业者，帮助他们过渡到多层工业大厦继续营运。

 

重视棕地作业「垂直」运作

聪明的读者立刻意会到这份标书的内容将有別于其他政府招标书，原因是政府希望中标者同样地花上设计心思去满足棕地作业的「垂直」运作的挑战。依照中环商业地王的招标方法，今次工业用地招标采用「罕有」的双信封形式，包括地价建议书及技术提案书两部分，並且「破天荒地」把技术提案书比重定为70%，表明提议出多层工业大厦可容纳棕地作业者「垂直性作业」才是最重要的！

 

在3月初的新闻发布会中，发展局局长表明这批多层工业大厦用地招标，政府会评估用地的建筑设计及出价，非价格因素包括产业发展方面，如大楼会否用创新建议、科技应用、组装合成、ESG元素辅助以推动行业未来方向，若投标者愿意提供比限制多于至少三成的楼面予政府、或在六十个月完工期限前更快完成交付，都属于加分因素。

 

今年内政府已推出和计划发售共有两幅工业用地，包括上列的元朗市地段第545号及洪水桥市地段第10号。前后土地分別可提供约173.83万及585.56万平方呎总楼面建筑面积，如以每平方呎市场估值约1,300元至2,000元计，则共可为库房进账约98.72亿至151.88亿元，将有助特区政府纾缓两个财年的财政赤字，並可正式启动棕地作业者的投迁行动，实是「一举两得」的美事。

 

不过现实每每不太顺利。工业界人士初步估计大概三成棕地作业使用者可以成功地延续于多层工业大厦经营。棕地作业通常不太合适上楼营运，主因是受租金预算或空间所限的制约。根据现有棕地使用土地统计，于「北部都会区」发展计划中，约有57%是露天储物场和仓库/工场（其中33%是露天场放置大型建筑机械/建筑材料）、10%是车辆相关作业包括维修及短期停泊各种汽车和12%用于物流和货运营运用途。由于不少棕地作业佔地面积广阔，相关搬迁将佔用大量工业空间，现有和可见几年的新供应工业楼楼面都不能吸纳他们转移使用，造成工业用地潜在巨大缺口。

 

锐意兴建新型产业

可幸的是现时物流业已趋向自动式运作，既可降低劳动成本，並能有效地提升整个物流链的准确性、效率性，使仓库管理及运营能力得到大幅性提高。其实这幅元朗「三合一」工业用地的特別条文中展现政府要求中标者对水电提供、环境保护、物流业泊车/上落货物、楼底高度等等细緻运作作出明确规定，希望发展商真正可以兴建合乎棕地作业者延伸营运的多层大厦。

 

在保持地区性金融中心地位外，特区政府锐意兴建新型产业，並且通过招商引资带入多批新型产业落户特区。这批多层工业大厦的招标，无疑可以增加库房过百亿元收入，也开启棕地作业者「上楼」大行动，並且腾出大量「北部都会区」土地兴建各种楼宇，平抑商住楼价及提供新型产业的新型载体，实是多重意义，值得业界支持和点赞。

 

张宏业

特许测计师、中国房地产估价师

 

上载日期：2024.3.26