料两三年旺市不旺价！3类买楼建议必知
虽然撤辣后，一、二市场交投大增，但其实，整个市场新供应量很多，需时消化，影响未来楼市走势。威格斯资产评估顾问副董事总经理张宏业接受《香港财经时报》访问时预计，一、二手市场单位供应合共约13万个，按照去年住宅买卖成交宗数计算，需要2至3年时间消化，楼市会「旺市不旺价」。
但一手市场表现会较二手市场活跃，因不少购买力来自内地，並大手入货。另外，他又向3类买楼人士提出建议：包括上车适宜选平价新盘；换楼适宜买半新盘；买楼投资宜选近大学区的物业。
3月住宅成交料升逾4倍
政府撤辣后，整体市况活跃。张宏业表示，今年1、2月一手楼买卖成交分別是1003宗和367宗，3月买卖成交暂时超过3500宗，有机会达至4000宗，较2023年每月成交平均900宗高出4至4.5倍。
撤辣后多内地人入市
他解释，首先，发展商预期政府减辣或撤辣，于是在1、2月减慢推盘步伐，特別是2月成交宗数仅300多宗，属于低水平。政府公布撤辣，发展商积极推盘，于是3月购买力爆发，令成交宗数大增。其次，换楼人士、内地人士有见撤辣，觉得买港楼不用缴付辣招税，于是入市。
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新盘首轮售罄后加价
部分新盘销情理想，可见一手市场转势。张宏业指，今趟一手市场转势，成交量增多，虽然发展商未有上调开售价，但已出现2、3次新盘售罄，如将军澳SEASONS PLACE，该楼盘之后更加价2%至5%，属于难得情况。过去一年，新盘很难加价。
内地人锺情一手盘
今次一手市场交投较二手活跃，因买楼主要动力来自境外人士，而不是境内人士，並大手入货。张宏业表示，这些人士较喜欢买新楼，有以下因素：
新盘提供楼书，一目了然，並且可以同一时间买数个单位。但若果买二手楼，如太古城、杏花邨等屋苑，要买两、三个相连单位或者类近单位难度很高，需要花两、三个月时间透过代理跟业主议价。
一手楼较新净，沒有漏水问题，亦不需有维修保养问题，于是这些外来买家放心买。但二手楼有漏水问题，大厦外栊石屎剥落，外来人士对本港不熟悉，亦不会有太多时间在香港，宁愿买一手楼，多过买二手楼。
一手供应约4万伙
不过，未来整体住宅供应不少。张宏业指，一手住宅单位供应量1.5万个，加上积压单位2万个，合共约4万个。以往一手住宅每年成交量约1.07万至1.08万个，至少3年多才可消化到，发展商加价可能性不大，总之售罄便算。如果一手楼不加价，发展商再买地，地价不会贵，平买平卖。地价平，连同成本计算，楼价可以平一些，只要赚到利润。
二手9万「松绑」单位应市
在二手市场，正因撤辣，大量二手盘「松绑」。张宏业说，今次撤辣，市场估计有8万至9万个二手单位受惠，这些业主无需缴付辣招税，並会趁「松绑」放售单位，对二手楼压力大。
因此，他预期，一手市场仍然旺，但楼价不会大升，发展商求量，不求价，二手市场情况更差，有9万个二手单位供应，跟2022和2023年比较，每年二手成交约3万至3.4万宗计算，需要两年半至3年消化所有「松绑」单位。
二手楼价今年内不大升
他又预期，二手楼短期止蚀机会大，蚀的比例逐步缩减，楼价有能力上升，但二手楼价沒有可能大升，至少今年内不会发生。
13万伙需3年消化
一手楼楼价表现会较二手楼好。张宏业预期，至年底一手楼楼价升2%至5%，二手楼楼价企稳。他又估计，一、二手市场单位供应合共约13万个，以2023年来说，一、二手楼成交4.3万宗，按上述13万个单位计算，需要2至3年时间才可售出这些单位。
今年本港未必减息
市场普遍预期今年美国减息，惟本港未必一定跟随。张宏业分析说，即使美国减2至3次息，但香港今年减息机会不高，因先前美国加9次息，香港才开始加息。反而，明年新总统上场，为刺激经济，最有效减息。市场预期，明年美国再减1、2次息后，香港才会减息。
港减息0.5厘才可起效应
他又指，减息消息产生心理多于实际作用，但一旦美国开始减息，向市场释放讯息，香港迟早会跟随减息，香港优惠利率不会再加，对市场有正面好处，但始终要真正减息，以及减息多少才起到作用。他预计，香港至少要累减0.5厘，才会对楼市有效应。
1. 上车宜选平价新盘
资助房屋是不少上车一族的心头好，但现时不太受落，反而可选细价新盘。张宏业指，近期港人首置项目焕然壹居3座开售，折扣优惠低，许多人沒有拣楼，最终滞销，因以往楼价高，这类房屋提供较大折扣，于是买家决定买，但现时私楼楼价下跌很多，这类房屋吸引力减低。他说，现时上车一族宁愿买一手楼，因位于中心地区新楼楼价介乎300万至500万元，而且供应量多，不会大加价。如想上车，可拣选启德、北部都会区、将军澳某些盘，是上车热门地方。
2. 换楼可换半新盘
至于换楼，半新盘是较好的选择。张宏业指，现时换楼，因已撤辣，故无需计算辣招税，反而要考虑自己需求，例如会否近工作地点，或者近家里。他建议，若果想换楼，不妨考虑半新二手楼，最好楼龄在5年之内，设施好。其次，如半新楼呎价低于原先持有物业呎价，比方将军澳、启德半新盘的呎价有机会低过太古城呎价，是值得换楼。另外，不宜拣选太旧物业，因申请高成数按揭已经不易。
3. 买楼收租宜选近大学区
张宏业认为，若果买楼收租，不宜选启德、将军澳、新界北区等新入伙供应多的地区，因在同一区同时间太多入伙盘，租金难升，而且新楼租金回报低于旧屋苑如太古城、嘉湖山庄，因这些新楼楼价不低，但租金低。他亦建议，可买位近大学的物业，然后放租，因部分就读大学的海外学生会租住这些物业，可考虑买位于西环、九龙塘、红磡、土瓜湾、沙田等地区的物业，多间大学位于这些地区。
专家点评：张宏业
原文刊登在香港财经时报
https://www.businesstimes.com.hk/articles/155596/樓市走勢前瞻-最新成交-南昌站匯璽443呎2房連開放式廚房戶減價70萬至1028萬沽/
上载日期：2024.4.8