多年来，多届的香港特区政府都悉力解决香港的房屋问题，现时却仍面临不少挑战，包括助青年人/首置人「上车难」长久问题、彻底性消除劏房恶劣现况、公屋轮候人数「长居不下」的局面、资助居屋数目兴建速度赶不上刚需现况等等。
撤辣后购买力倾向私楼
最近，特区政府全面撤去楼市辣招以提振楼市成交，但又出现资助居屋滞销情况，实属有关当局不能尽计的最新改变。趁着有700人士通过审核「港人首置」的资格时机，市建局推出红磡鹤园街2号焕然懿居第三座260伙，拣楼初期反应欠佳，首两百获邀者出席率皆低于一半，这跟2019年6月间首座首日共有80位合资格人士获邀中已能成功售出71伙，第三座初期销情明显地逊色不少。
究其原委，主要是楼市全面撤辣后，大量新盘单位以减价速销手法求套现，例如九龙湾私楼新盘泰峯，首批168伙打折后均价只是1.48万元/平方呎，二者叫价非常接近，私楼更沒有5年内转售限制、又无需补地价自由出售，买家倾向选择私楼是可以理解的。
2022年施政报告中，特首提出重启私人参建资助房屋计划，邀请发展商投标政府土地兴建居屋，以及在私人土地上发展居屋。去年6月份公布计划命名为「乐建居」，今年3月份，政府推出首幅「乐建居」地皮招标。地皮位于柴湾祥民道的柴湾内地段第185号用地，並将于7月19日截标。地盘面积约5,213平方米，住宅单位总数不少于700个。如果合计另幅东涌第122区用地，两幅土地可提供约2,300个资助出售单位，有助填补居屋数目不足。房屋局表明「乐建居」计划框架，是跟居屋同一房屋层级，即是入息、资产限额和转让限制，均会与当日推售的其他居屋项目看齐。
如2023年行政长官施政报告第98段中指出，特区政府「继续透过资助出售房屋（包括「居屋」、「绿表置屋」、「港人首次置业」，及新的「乐建居」等计划），在整体布局上设置公私营房屋轨道衔接的置业阶梯」。聪明的读者自然发现「资助出售房屋」阶梯变得多样复杂，而且居屋2023计划及燃然懿居第三座浮现滞销情况在在反映私楼楼价的连番下调已构成私楼和资助售房屋间有所重叠，而产生了购买人士自然上流的最新市况！
冀简化三层置业阶梯
回顾现行特区的住屋阶梯，最底层是出租性的过渡性房屋、简约公屋及一般公屋三类，中层算是五种出售性资助房屋，包含参与租置计划的公屋、绿置居、居屋、乐建居和港人首置计划及最顶层的私人住宅。
三层阶梯共计有九类，尤其是最多样、最受歷史因素塑造的中层部分，共有五大部分，也长远地构成整体系统简化时的困难性。
不少年纪较大的公屋建筑群将会逐渐步入重建程序，有助吸纳过渡性房屋和简约公屋用户陆续上楼。长久而言最底层的阶梯可望简化为以一般出租公屋单位主导的愿景！至于出售资助房屋的板块，长远可将居屋、乐建居及港人首置房合并，並且通过分级制度再细分。每期推出时更加应该按照当日私楼市况，逐次制订定价、申请资格收入和资产总数等条件，以保持政策灵活性。
倡关注助夹心阶层向上流
步入2024年，特区房屋政策和置业阶梯重整成为众多立法会议员的关注点！笔者非常认同洪雯议员的观点：房屋政策欠纳入一个向上流机会。公屋户和私楼业主並不是最困难解决的阶层，尤其今届特区政府已表明致力增建公屋和有序完全撤辣使私楼市场重回市场规律运作。最棘手的一族是无资格轮候公屋、並无力购买私楼的夹心阶层，令房屋阶梯出现断裂，对私楼长远需求构成威胁。撤辣招后私楼市场出现「小阳春」，大多入市人士都是新香港人、换楼客及物业投资者，未来有持续私楼购房者都要依赖由资助房屋上流一群。现行的房屋政策应该导向他们有上流机会，才是未来特区私楼市场健康发展的因素。
今届政府表明增加公屋供应量，但也构成特区政府逐年的财政负荷。长远来说，政府可多推行私人发展商参与资助出售房屋计划，既可中短期大增供应量，更可大大减低政府的财政负担。当然需要重建检视出售资助房屋的各项发售条件，並且按当日市况再行修订。如洪雯议员倡议，公营房屋中的出租和出售比例可以从目前七三比改动为六四或五五比，以回应各阶层市民的需求！
经济下行、私楼价格下调、特区政府财务情况改变在在推动本地房屋政策和置业梯级的演化及改进。长远来说，简化三层置业阶梯内容及帮助市民持续上流是不二法门，市场管理者必然是特区政府，祈望本土房屋市场可以满足不同人士的房屋需求！
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.4.9