两地撤辣的最大区別是，香港经过去年10月份「减辣」后今年于2月底才完成住宅物业撤辣，澳门政府则今年4月中通过一次性措施，把住宅、非住宅、车位物业全撤所有税项，可以话一步到位。同样，两地金融管理局立即跟进发出新指引，自撤招生效日起取消逆周期楼宇按揭成数措施，並暂停实施压力测试的要求。
不难发现和理解，港澳政府都面对新冠疫情后本土经济復甦未似预期，而且利息高位不下，今天两地经济情况已不再容许楼价持续下调，增添两地经济压力，通过完全撤辣招使楼价短期企稳。撤辣招会帮助楼市成交量回復正常水平，既可提振经济，也可协助财困业主/投资者/企业家售楼套现，使资金被楼市释放重回实体经济环节中。
香港特区撤辣在先，首次分析撤辣后的住宅楼市。
撤辣后港澳新盘群出
自2月28日楼市全面撤辣后，本港新盘市场明显升温。回望去年，本土经济仍在復常的初阶，发展商采取保守态度，主力销售较平价新盘单位。受惠于全撤辣的推动，多个豪宅盘开售，包括位于启德跑道区、何文田站上盖、黄竹坑站上盖大型住宅发展，大多取得不俗销情。撤辣后连续两个月的销售金额不逊。
面对庞大新盘单位待售，发展商齐齐用「负溢价」手法推售，先取量再取价。简而言之，新盘开价会低于同区二手楼，也把撤辣招后短暂的二手住宅「小阳春」局面压下去。步入4月初，二手楼的「平价盘」基本上已清仓，或是业主提高叫价，都促成二手单位「小阳春」降温！
新盘单位畅旺也间接地催旺发展商申请全新预售楼花同意书，今年4月政府接获6份申请书，是年内次高，涉及3,603伙，令全港累积预售单位增至1.7万伙。发展商提速预售，表明他们並无放慢销售步伐，而是尽速卖楼套现，预算新盘单位价格短期间仍会受压。
不足两个月，澳门政府宣布全面撤辣，也同样带旺当地一手楼市。
撤辣当天，发展商立刻推出优惠吸引买家积极入市，去库存先回收资金。根据当地物业中介估计，撤辣后短短十日间，已累售不少于80个住宅单位，包括凼仔市的濠尚、路环的金峰、名铸、珀悦等等。同样地，他们也是以「负溢价」形式开盘。不少新盘以均呎六千至七千元起开售，较高峰期下跌三四成，吸引不少买家自住或投资者长缐投资。
港楼租赁有优势 吸引内地客
明显地，港澳两地楼市，尤其一手新盘单位都被政府撤辣沖旺了！香港一手新盘已发现有投资客大手购入多个单位，主因是本土一手楼盘开价相当克制，且回报率回到三厘以上水平，逐渐地吸引长期投资客回流。反观澳门住宅市场，住宅楼宇回报率仍然低企，都是一至二厘内，对于投资者不太吸引，预计当地住宅新盘仍是自住客主导。再者两地比较，香港一手住宅单位较受内地客追捧，因为较易出租、回报率较合理，且转手较容易。撤辣后，各个新盘成交中，内地客比例都在稳步上升，尤其是铁路沿缐和景观优越的海景单位更受欢迎。
根据两地不同学术及学会的专业分析，港澳地区今年的国内生产总值（GDP）增长是不俗的，香港增长约2.8%，而澳门更高达16.8%，反映两地已从低谷慢慢向上回升，将有助两地住宅价格重回中期上升趋势。不过，各位必须紧紧追踪未来利息走势和政府楼市政策。上周某大香港银行调整5月份的按揭优惠，转按息以最优惠利率（P）计即5.875厘，比4月大幅上调1.75厘，也把新造交易按揭现金回赠清零。这意味着银行开始收紧楼按政策，也带来后市一些警号。
后市还看本土经济表现
总括来说，撤辣把楼市带回到市场调节机制，后市还看本土经济表现，按揭利息何日起下调、银行楼按整体取态。无论如何，楼市尤其住宅物业的低谷日子已过，未来将迎来清晰前景。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.5.14