两地撤辣的最大区別是,香港经过去年10月份「减辣」后今年于2月底才完成住宅物业撤辣,澳门政府则今年4月中通过一次性措施,把住宅、非住宅、车位物业全撤所有税项,可以话一步到位。同样,两地金融管理局立即跟进发出新指引,自撤招生效日起取消逆周期楼宇按揭成数措施,並暂停实施压力测试的要求。

 

不难发现和理解,港澳政府都面对新冠疫情后本土经济復甦未似预期,而且利息高位不下,今天两地经济情况已不再容许楼价持续下调,增添两地经济压力,通过完全撤辣招使楼价短期企稳。撤辣招会帮助楼市成交量回復正常水平,既可提振经济,也可协助财困业主/投资者/企业家售楼套现,使资金被楼市释放重回实体经济环节中。

 

香港特区撤辣在先,首次分析撤辣后的住宅楼市。

 

撤辣后港澳新盘群出

自2月28日楼市全面撤辣后,本港新盘市场明显升温。回望去年,本土经济仍在復常的初阶,发展商采取保守态度,主力销售较平价新盘单位。受惠于全撤辣的推动,多个豪宅盘开售,包括位于启德跑道区、何文田站上盖、黄竹坑站上盖大型住宅发展,大多取得不俗销情。撤辣后连续两个月的销售金额不逊。

 

面对庞大新盘单位待售,发展商齐齐用「负溢价」手法推售,先取量再取价。简而言之,新盘开价会低于同区二手楼,也把撤辣招后短暂的二手住宅「小阳春」局面压下去。步入4月初,二手楼的「平价盘」基本上已清仓,或是业主提高叫价,都促成二手单位「小阳春」降温!

新盘单位畅旺也间接地催旺发展商申请全新预售楼花同意书,今年4月政府接获6份申请书,是年内次高,涉及3,603伙,令全港累积预售单位增至1.7万伙。发展商提速预售,表明他们並无放慢销售步伐,而是尽速卖楼套现,预算新盘单位价格短期间仍会受压。

 

不足两个月,澳门政府宣布全面撤辣,也同样带旺当地一手楼市。

 

撤辣当天,发展商立刻推出优惠吸引买家积极入市,去库存先回收资金。根据当地物业中介估计,撤辣后短短十日间,已累售不少于80个住宅单位,包括凼仔市的濠尚、路环的金峰、名铸、珀悦等等。同样地,他们也是以「负溢价」形式开盘。不少新盘以均呎六千至七千元起开售,较高峰期下跌三四成,吸引不少买家自住或投资者长缐投资。

 

港楼租赁有优势 吸引内地客

明显地,港澳两地楼市,尤其一手新盘单位都被政府撤辣沖旺了!香港一手新盘已发现有投资客大手购入多个单位,主因是本土一手楼盘开价相当克制,且回报率回到三厘以上水平,逐渐地吸引长期投资客回流。反观澳门住宅市场,住宅楼宇回报率仍然低企,都是一至二厘内,对于投资者不太吸引,预计当地住宅新盘仍是自住客主导。再者两地比较,香港一手住宅单位较受内地客追捧,因为较易出租、回报率较合理,且转手较容易。撤辣后,各个新盘成交中,内地客比例都在稳步上升,尤其是铁路沿缐和景观优越的海景单位更受欢迎。

 

根据两地不同学术及学会的专业分析,港澳地区今年的国内生产总值(GDP)增长是不俗的,香港增长约2.8%,而澳门更高达16.8%,反映两地已从低谷慢慢向上回升,将有助两地住宅价格重回中期上升趋势。不过,各位必须紧紧追踪未来利息走势和政府楼市政策。上周某大香港银行调整5月份的按揭优惠,转按息以最优惠利率(P)计即5.875厘,比4月大幅上调1.75厘,也把新造交易按揭现金回赠清零。这意味着银行开始收紧楼按政策,也带来后市一些警号。

 

后市还看本土经济表现

总括来说,撤辣把楼市带回到市场调节机制,后市还看本土经济表现,按揭利息何日起下调、银行楼按整体取态。无论如何,楼市尤其住宅物业的低谷日子已过,未来将迎来清晰前景。

 

张宏业

特许测计师、中国房地产估价师

 

上载日期:2024.5.14