德意志联邦共和国（下称德国）是欧盟中人口最多的国家，现有人口约8,320万，由16个邦组成，首都与最大城市为柏林。
笔者于上月中旬在德国和捷克旅游超过2周，游览过德国几座主要城市如法兰克福、莱比锡、柏林及多个小型乡间市镇如威腾堡、沃木斯、爱尔福特、艾森纳赫等等。除了饱览美好山河、享受德国美食和啤酒外，笔者还顺道考察当地房地产市场状况，尤其是住宅市场。柏林是德国主要城市及首都，吸引超过1,200万访客，其中约46%是海外旅客，不乏旅游、经商、学习、文化交流目的。在柏林街头流连，笔者看到不少内地、香港、澳门及台湾旅客的脚踪，是她们踏步欧洲大陆不二之选。
本文扼要介绍德国置业的手续，主要税务安排及其他重点事项。对于海外买家来说，笔者简单回顾较为外人熟悉的几大都会如柏林、汉堡、法兰克福及莱比锡，提供平均房价和房租资讯，使她们较易决定投资 / 居住目的地。
德国未来或再设住宅租管
购买房地产是长远投资，必须看清当地经济表现和前景。过了十年景气时代后，2023年德国经济经歷了久违的收缩年头，去年国民生产值已收缩0.3%，主因是俄乌冲突提高各类商品价格使通胀率高企，政府采用大幅加高银行利息手段去控制通胀。地缘政治不稳定令全球贸易额下降，迫使德国出口收入转差，德国经济短期失去动力。高通胀、高建筑成本、高利息令不少建筑商取消或拖延房屋兴建，2023年新屋建成投资锐减20%以上，使德国中缐房屋供应量受压。展望今年上半年，德国经济仍然横行，下半年可望利息开始回落，经济才有机会转稳，2025年才回到不足2%的经济增长势头。经过去年高通胀率后，今年通胀率已回到较合理水平，缔造下半年减息的利好因素，兴建新屋活动逐渐回復正常。
在德国置业跟外国手续相若。首先当然是制订临时买卖合约，首期通常是一成。买家四周内要交清物业税，不同城市税率不一样，介乎物业价值3%至7%。最后是双方完成最终合约交付尾期完成交易。现时外国人不能于德国取得楼宇按揭，並且十年内转售物业要交纳25%增值税。根据当地联邦政府统计，只有51%国民拥有自置物业，其余49%是长期租客。大约十年前，德国曾经实施租务管制，但是不久后已被叫停。面对可见未来，建筑成本高企（含利息支出）使全国新屋兴建活动减少，持续移民政策吸引众多移民涌入大城市工作和居住，近年各大城市租金有升无降，已构成棘手的社会问题。现时联合政府中不乏政客开始再提出重设住宅租管法例，通过行政手段去控制租金上升，投资住宅人士必须承担未来租管实施风险。
柏林租金回报率3.83%
柏林是德国首都，是全国最大城市，2024年人口达340万，平均月收入（除税后）是3,180元（欧元，下同）。根据当地中介资料，最新一房租金平均是1,280元（市中心）及910元（市郊），三房租金为2,380元（市中心）及1,790元（市郊），而平均呎价是7,870元（市中心）及5,780元（市郊）。相比2022年，多层大厦均价已下降7.23%（2023年底），柏林租金的回报率是3.83%。柏林每年人口增长大约4万至6万，平均增长率5%，构成该市租金持续上升现象。
德国第二大城市为汉堡，2024年人口达174万，主要产业属于未来性，包括航天科技、再生能源、生命科学、物流运输及食品制造，估计每年有约1万间新企业落户，市民平均月收入达3,090元（除税后）。根据当地中介资料，最新一房租金平均是1,010元（市中心）及730元（市郊），三房租金为1,870元（市中心）和1,380元（市郊），而平均呎价是7,680元（市中心）和5,150元（市郊）。相比2022年，多层大厦均价已下降7.88%，而一房至二房独立屋均价则下降9.1%。租金回报则较柏林低，平均回报率只是3.17%。
莱比锡市中心一房租金750元
法兰克福是德国的金融中心，是众多德资银行的总部，也是欧元中央银行总部。该市主要产业包括金融、保险、旅游、零售、广告行业，属于德国较富裕地区。2024年市中心人口约65万，市民平均月收入（除税后）大约是3,670元。根据当地中介资料，最新一房租金平均是1,170元（市中心）及830元（市郊），三房租金为平均2,070元（市中心）和1,440元（市郊），而平均呎价是7,180元（市中心）及4,300元（市郊）。相比2022年，多层大厦均价已下降10.76%（2023年底），一房至二房独立屋均价已下降8.43%，租金平均回报率是3.63%。
如果大家想找较便宜的住宅购买或租用，可以到前东德的地区，首选是莱比锡市。莱比锡市近年成功吸引大量科创企业进驻，俨然成为全国创新首都。以前莱比锡是东德主要会展及商业中心，统一后大量商业活动外移，使到城市冷落。随着大量企业再次进入，该市已吸纳不少国人移居，建筑业空前蓬勃。再者，该市旅游资源非常丰富，是着名音乐家巴赫第二故乡，又遗留大量东德年代建筑物与交通工具等等，值得大家旅游体验。2024年人口已迅速地回升至50万人，属于德国中型城市，且物价、楼价、租金偏低，市民平均月收入（除税后）只是2,300元，也使该市房价和租金不高。根据最新中介资料，一房租金平均是750元（市中心）及490元（市郊），三房租金是1,270元（市中心）和940元（市郊），而平均呎价是4,600元（市中心）及2,800元（市郊），租金回报率约4.43%，属于较高水平。
步入2024年，德国经济可望止跌回升，期望未来中德经济朝向多元化合作发展，帮助德国经济重拾动力，2025年GDP回到2%增长区別。中德未来回到合作关係驱使内地、香港、台湾人士前往考察、经商、学习、旅游和居住，选择置业或租用住宅物业未尝不是可取的。落户什么城市先了解各个城市经济特色、经济展望、房产市况和展望，多作考察分析才可下注。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.5.28