7月初，特区政府发布本地5月份零售额数据，5月临时估计零售额是305亿元，按年跌11.5%，多过市场预期的10.8% 跌幅。相比4月份的跌幅14.7%及绝对值的296亿元，数据有所改善。不过，读者需要留意5月份内有五一黄金假期，月份的轻微改善是可以预期，但是对比市场预期估算，也是叫人失望的发展。如果回顾今年首五个月零售数据，金额和总量分別下跌6.1%和7.7%，表明近月零售数据变差。
根据零售协会的会员调查，有八成半零售商相信6月生意下跌，幅度介乎单至双位数。展望7月至8月暑假旺季，有九成零售会员料生意仍然走低，主因是港人出外旅游及北上消费流行，内地客崇尚「穷游」，加上今年两大体育盛事如夏季奥运会及美洲 / 欧洲国家盃赛事转播，令到日间消费购物活动减少，零售 / 食肆 / 娱乐市道转为淡静。接续暑假旺季是圣诞及新年时节，年底零售行业才可望转为畅旺。
网购势成未来行业「蓝海」
相比整体零售行为金额和总量都是下跌，近月网购表现成为逆市中的奇迹。今年首季网上销售额均下滑，但从第二季起迎来上升势头，4月、5月份分別按年增11.5%及21.9%，而5月份网上销售临时估计值已达26亿元，佔整体8.7%，表明未来网购习惯已经成型，且零售商网售操作初步建成。
不难想像，未来网购发展空间巨大，相比实体店的销售空间限制，网购肯定成为未来行业的「蓝海」。这个大趋势强迫零售行业倚重实体店的亲身体验功能。高级消费品纷纷采纳「体验」＋「购物」的销售形式，中环店舖成为最受惠一族，例如苏格兰威士忌The Macallan、阿联酋航空、欧米茄名錶等等先后租用中环巨舖，打造成为豪华体验馆，具备体验、展览、餐馆及零售于一个场所。其实是世界各样名牌的新方向，务求让贵客先体验享受、后购物消费，尽量延长顾客留店时光，增加销售数目和金额。中环巨舖几乎已完全被租用，这种体验式消费行为冒起，可谓「居功不少」，正是可以捉住高级顾客的消费心理和模式。
四大核心区空置率下降
首半年商舖市道可谓「租旺售闲」，租务活动见证初步復常，但是销售量仍为不振。截至上月25日，利嘉阁（工商舖）发布上半年录得约451宗成交，较去年下半年减少5%，连续跌了两个半年並创下近八个半年新低。成交净金额约81.45亿元（如果撇除愉景新城商场及元朗千色匯的登记成交共70.82亿元后），按半年实际只微升5.6%，买卖活动未因復常通关及「辣招」全面撤销被催旺。如果再以价格组別详细分析，则可见逾二千万元皆升，尤其是1亿元或以上升幅最厉害，但是特大银码逾5亿元以上的成交则是寥寥可数，反映高息环境及银行收紧工商舖按揭下，特大银码成交量仍然处于「不正常」时刻。展望未来，大型商场成交只局限在成熟社区的基层商场，既可提供合理租用率，也可让投资者得到理想回报（通常是4至6厘左右）。
又根据中原（工商舖）资料显示，5月份录得356宗租务成交，较4月份的321宗上升约11%，而成交金额则录得3,844万元，按月劲升达两成，两者反映5月份「贵租」店舖有上升势头，实是可喜可贺现象。租务活动转旺有效地降低四大核心消费区（包括中环、尖沙咀、铜锣湾及旺角）的空置率，尤其是中环及尖沙咀跌幅明显，分別是1.6%和0.8%，但是空置率以铜锣湾的5%称冠。再看5月份的空置率绝对值，不难发现旺角和尖沙咀仍然高踞于8%附近，表示内地个人游两大热门地区受到内地游客消费模式重大改变利淡影响。
内地品牌料续积极来港
市场也不是全面充斥坏消息的。近期还有不少零售行业继续扩张，包括中资食店、证券商、运动店、体验式高级店、高级时装 / 手袋店、钟錶店、手机零件店、夹公仔店等等，主要落户于核心购物区地舖。同时，一些新来的中资食肆也因成本（包括租金和人工）过高，出现退租事件。他们仍沿用内地大城市的经营方式，未有改良口味迎合本地消费者，是败走香江的主要原因。无可否认，香港是粤港澳大湾区龙头城市之一，又是国际性消费城市，对于内地饮食品牌別具吸引，既可吸收国际运营经营、国外消费者饮食口味，也可提高国际及港澳地区品牌知名度，有助未来境外市场集资的道路。预料未来，不少内地饮食品牌仍会积极落户香港，充当迈向国际大门的踏脚石。
如果分析整体租售市场，店舖市场可谓已找到租金的平衡点，但是售价水平仍是浮沉阶段，主要受制于利息高企、银行收紧按揭条件、实体 / 网络零售比例演进、北上消费趋势上升、内地访客消费模式调整等等因素。展望销售市道，高息一天不下，银行一天未放开按揭条件，买卖市场仍会持续淡静。如同住宅市场一般，店舖买卖市场今年不易復常，静待利息启动下降趋势，方是市道转活的开端。零售商店应该自强，尽量降低商品零售价格，包括开拓网购活动、降低存货成本、提供多购减价方法等等，吸引市民留港消费，把市民的心拉回香港本土饮食 / 购物。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.7.9