根据中原地产统计，近五年一手登记宗数持续走低，宗数由2019年的每年20,685宗，跌至2020、2021年的15,013宗及17,469宗，而2022年及2023年更加低见10,261宗及10,682宗，一手销售量近年明显放缓。今年2月底，特区政府全面撤辣，一手销量开始出现「反高潮」，预测今年上半年一手登记量可达9,400宗，几乎已达去年整年一手登记量的九成左右，被市场人士解读为一手市道已摸底反弹。如果细分，3月至6月的一手楼表现，不难发现「小阳春」只维持了不及一季，6月份累积一手购买力几乎用尽。
低价新盘削二手购买力
上半年发展商售楼成绩表已派发，新地和恒基分別以154.2亿元及1,515伙单位膺吸金王及卖楼王。半年内五大最畅销新盘包括日出康城12期Season、何文田朗贤峯、港岛南岸3B期Blue Coast、长沙湾Belgravia Place第一期及元朗Yoho Hub II，5个新盘之中小型新盘数目已佔上3/5，足见这期中小型单位较「吃香」。近月，发展商都开售中小型新盘，例如Novo Land、柏蔚森I及III期和屯门黄金海湾、意岚，全以震撼一手单价开售，並且打破同区五年新盘单价新低。例如旭日国际推出黄金海湾、意岚首张价单的131伙，以最低入场价184万元及呎价8,942元吸客。截至上周五已收到逾5,300票，是两次推售总额219伙的24.2倍，反应空前热烈。新盘低价开盘迫使同区新盘货尾加入减价战，更加抽干同区二手楼购买力，屯门区新盘货尾和二手楼只有跟随大幅减价吸客。
发展商「求量」心态基本上形成。根据美联物业统计显示，今年第二季新盘开价较同区二手价低约12%，较首季的5.1%扩阔约6.9%，是连续几个季度出现一手楼平过二手楼的「倒挂」现象。回顾过去四年，新盘溢价主要企稳于10%至20%，但是自从2022年次季起则出现一手楼平过二手楼局面，今年第二季更恶化到12%，足见发展商求现心态形成，且仍会维持一段日子。如果一手楼持续开低价，同区二手楼价必然受压，二手业主只有降价求售，形成互相拉动下跌的不良循环。
2月份特区政府全面撤辣造就发展商倚重开售细码一手楼、不少内地买家踊跃入市、本地投资者再度以公司名义购买物业，对未来发展制订开盘单价、总价和地点且有指导性作用。今年首6个月普通话拼音买家交易登记，分別佔上成交数目和金额的25%及30.9%，同创歷史高位。如果单看一手楼成交，最受内地人士欢迎是启德、火碳、黄竹坑及何文田，都企稳在40%至约60%水位，足见他们锺情新区中新盘。近期启德区跑道上开售震撼单价的细单位，预计销情必然热烈，发展商乘势加推加价，为近月淡静气氛添活力。
楼价料明年止跌向上
展望下半年住宅市道，发展商和代理商观点截然相反，发展商看升5%至10%，但是不少代理商及专业测量师则反见下跌，最高预料下跌一成。其实一手市场充斥着利好及利淡因素，利好因素包括住宅租务市场活跃、楼息已见顶趋下降，全面撤辣吸引内地人士、公司客、投资客及上车一族有序回流市场，但是也不乏利淡因素，如未来几年一手楼供应量是「先高后低」、香港按息今年减息幅度有限、银行对楼按态度转向审慎及一手楼平价持续等等。综合所有上述因素，今年一手楼楼价走低的几率仍然不低，明年还看楼按递减次数及幅度和本土经济復甦情形。简单来说，今年下半年仍然看跌，明年则有机会止跌平稳向上。
内地资金助振兴本地楼市
撤辣后造就内地客增加入市，对于本地房产市场是利好的。长远来说，这种新现象会改变新盘设计，包括面积会增大、内装倾向金碧辉煌的设计、大厦命名回归中国化等等。发展商应增加内地宣传比重，多些应用内地惯用的社交媒体推售，而选择新盘地点时也集中新型发展地区如启德、将军澳、北部地区，豪宅则偏重黄竹坑、山顶/半山、何文田等等传统地带。内地资金涌港必然振兴本地房地产市场，大家不妨拭目以待，再叠加明年减息潮，房地产市场有望迎来新气象。
张宏业
特许测计师、中国房地产估价师
上载日期：2024.7.23