7月内，香港特区政府分別先后公告两幅住宅土地的招标结果，一幅为沙田小沥源私人住宅土地，以理想地价成功售出，但另一幅「乐建居」柴湾地则流标收场。前者吸引11份标书，后者只收到一份标书。如某本地发展商高层透露，关键在于是否「计得掂数」。

 

今年2月底特区政府全面「撤辣」后，一手市场迅速地走过「亢奋期」，6月份进入消化期，市场正待利好市场消息再出发。面对未来几年持续高供应量，部分发展商先前「执死鸡」购地的项目，以较便宜的总成本抢先降价套现，6月及7月份热卖的启德柏蔚森项目I和III及屯门黄金海湾·意岚就是典型例子。其共通点是楼盘项目单位数目不少及均属同区的位置优越和景观项目，率先以大幅低价开售，同样地收到非常理想效果，可谓6月份新盘的大赢家。低价一手新盘短期收纳大量同区购买力，造成二手楼淡静及其他一手楼跟价现象。

 

深入考量，不难发现这些楼盘热卖原因是雷同的：单价低于同区二手价及总价不高令置业者受惠于「撤辣」后印花税下调，发展商推出保证租金套餐吸引投资者重回市场等等。投资者再度「买楼套租」是看好特区政府新政策吸引大量内地大专学生及各类人才申请来港居留。

 

受惠「抢人才」政策 「买楼套租」成交增

其实特区政府连环新政策对不同银码物业产生不同振兴后果。近年来，政府多项「抢人才」计划，如「高才通」的高端人才通行证计划、优秀人才计划及非本地毕业生留港/回港就业安排，都对中大银码物业刺激最大。专才赴港后，多选择首先租用物业，待熟悉各区环境后，再决定留下来购买负担得起的心仪单位。当然他们在香港的工作稳定后，收入证明具体化才可成功从本地银行按揭住宅单位。还未包括开始成功通过审批的在香港最少要投资3,000万元资产的所谓「投资移民」，以及未来成功上市或经营的内地企业家和高管人才，他们主要放眼逾亿元的贵重物业。

 

再者，特首在去年10月发表的施政报告中宣布，各大专院校相关授课课程的非本地生就读人数上限，将由两成倍增至四成。每逢暑期前，大批即将或已在港就读的非本地生预先租用单位，他们或肯先付半年或整年租金，对中小型单位租务市场有着支撑作用。他们大都选租邻近各大专院校的较新屋苑型住宅单位，以独租或共租形式入住。这批大专生租务需求正成为新盘发售时优惠条件选项，例如连同地产代理商提供售后出租服务，代理商愿意减免部分租务佣金吸客。大批现成租客出现将主导未来新盘方向。

 

小型及超豪宅单位料续受捧

既然政府「抢人才」和非本地大专生计划已成功吸引大批企业家、投资者、高级管理人才及非本地大专生有序赴港，未来小型及超豪宅单位持续受到追捧。他们的持续刚需逐渐改变结构，为市场重新注入新动力，促使两个细分市场甚具商机。

 

下半年每月一手成交料逾千宗

最近位于启德和屯门两个不同地域的新盘，同样采用成功的策略换来非常理想的销情，並且立刻加推单位及微调价格。它们的热卖再度激活一手市场，成为市场价格触底信息，正式启动下半年一手市场。它们的热卖大大增加了发展商和中介商的信心，助其把握市场刚需的变化，为未来6个月新盘销售打下坚实基础。笔者预期下半年一手新盘销售保持畅旺，保持月销平均1,000宗以上，让全年一手新盘销情突破15,000宗以上。间接地提供资金源，鼓励发展商积极投地，为特区政府库房增加收入。

 

张宏业

特许测计师、中国房地产估价师

 

上载日期：2024.7.30