近日全城最热门的问题莫如「你看了电影《破.地狱》?」
无错，两位华语笑匠许冠文和黄子华，相隔三十二年后再度破格主演剧情片!票房走势相当凌厉，一举突破四千万元票房数目，且观众好评如潮。许冠文专访中更祝愿香港经济再次破地狱，笔者预言当时也是香港住宅楼市真正復常，走出下跌循环之日。
回想近五年来，一手新盘成交量走势起伏，二手交易量也不太理想。一手楼数字是「先高后低」，首二年延续2019年前的强势，2020和2O2I年成交量还是14730和17214宗。步入2022年和2O23年，一手新盘销情走淡，都徘徊于一万宗附近收官。今年特区政府下定决心振兴市道，连番出招安定住宅楼市!截至上月中，今年一手新盘总成交量已回到1250O宗以上，全年有望持续强势于三年后再度到年15000宗以上收局。每月成交量重上1200宗以上，逐渐回到正常轨道中，楼价经歷多年下跌期后转稳，收復几年来的跌幅。
不难解读是今轮楼价转变是有赖政府连番行动，如完全撤销辣招，香港楼按利息转向下行,特首施政报告放宽投资移民可入市豪宅单位等等!平情而论，今次住宅价格调整幅度颇深，一洗楼价不会下跌的幻想，做成短期止跌回升要费上大量工夫和时间，且持续性变成不易掌握。物业投资不像其他种类，其特性是投资看重中长期趋势，启动下降走向不易转向。
主要元素是交易成本较高，市场透明性不够，成交金额较大，住宅投资兼具自用情感因素，受到政治经济因素影响不少，综合地使投资者谨慎，毕竟是终生最大投资项目。又因为交易成本高昂和程序费时，物业价值持续上扬才是鼓励自住者和投资人士踊跃入市的主要诱因。
当楼价走向未明朗之前，购买物业变成高风险，低回报的选择，投资者宁愿选择弹性高的种类如股票，债券和虚拟货币，明显是因为放售容易，且成本低使获利较丰厚!物业投资流动性低，受到政经稳定因素左右，例如今天俄乌，以巴冲突未结束前，投资者对物业投资尤其是大码的存着戒心。
香港正因着中美贸易前景不明朗影响，于下任美国政府领导团队履新后，才开始浮现新政府具体对中国贸易措施。如果特朗普执行竞选时承诺，他将再次大增中国货物各种进口美国関税，中美港经济难免受到打击，影响本土市民收入增长展望，本地住宅市道同时受到冲击。短期经济前景不明正是楼价上升的绊脚石!不难预言，明年美国通胀率不能大幅受控，利息走低幅度未似预期，全球包括香港楼宇按息下降幅度和时间受到干扰!
今天本地经济增长要依赖「盛事经济」拉动，金融业表现不似预期，能否长远地寻找到持续发展构成为本土楼价走势决定性元素!无可否认，以前本土高楼价是靠高收入的金融界人士强力支援，今天楼价高位向下正是反映本地人士的正常购买力!
「破.地狱」影片叫座，固然是拜二位出色演员所赐，但是题材切中时弊也是不可或缺的原因。香港住宅楼价再破地狱日子是发生于本土经济重拾长远兴旺方向之后!
张宏业
英国皇家特许测量师，香港测量师，中国房地产评估师，澳门房地产估价师。
上载日期：2024.11.23
2024年11月23日