上周跟会计师讨论香港公共财政时，他们有些担心本土地价向下将会影响库房收入，长期特区政府财政平衡起着负面因素。其实也不无道理，以前土地收入佔上总收入比重不轻。楼价下行已数年，地价也跟着下跌，且有着不少流标案例，从商业用地扩展到住宅土地，成功招标的住宅地价也比评估值低。
回看过去二年，共约八幅土地流标，最新一项是市建局推出启德道/沙浦道发展项目，只收长实集团一份入标，但因局方认为太低价收回。八幅土地项目中，住宅/主要住宅用地占上七宗，商业用地只有观塘区一幅。其中大屿山土地巳有三宗，分別是东涌二块，小壕湾一块;资助性房屋种类有二宗，分別是荃湾油柑头的首置项目及柴湾祥民道的乐建居，反映私人住宅价格拾级向下时，发展商对离岛/偏远地方和资助性房屋种类住宅投资兴趣不高。
这其实是私楼公开售卖情形相关，市区/新市镇新房价格继续下降，较偏远位置新盘下降幅度更深，且完售日子更长，发展项目利润大减，为何捨易取难呢？偏远地区开售新盘稀少，二手楼成交不活跃，发展商制订新盘价不易，又建筑成本较市区高，利润不获保証，发展商趋向保守。虽然大屿山小濠湾和东涌东路均属铁路往宅项目，但是今天铁路效果已不復明显，反而周边社区和零售配套更被看重，最终于二幅项目流标收场。
当住宅市道兴旺向上时，发展商不介意拿下大型偏远项目，以「开荒牛」形式下注，並且首期开出低廉呎价招来上车一族入住，再逐渐加推单位，加入不同面积单位组合及加高平均呎价，可达致楼价慢慢推高，吸引早期业主同区换楼的涟漪效应!但是今天住宅价格仍然不振，这个方程式已失效。市民仍未摸清本土经济持续增长门路，每期新盘销情视乎当日利率走向和经济表现，再造持续上升的神话不易受落。
再仔细分析，八宗流标项目共通点是入标者数目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而东涌东站项目更没有入标者。低标数目说明不多发展商想参加或是有能力入标。她们售新盘单位不容易，且低价完售大降边际利益，对购买新土地变得小心。
当楼市兴旺上升中，发展商争相高价夺地，既可迅速补充土地储备，也可藉着「节节上升」地价表示看好未来楼价，加强市民买楼意欲，制造连环上升循环。今日楼价仍未有结束下行的日子，发展商不敢贸然用低价投地，再推低新盘呎价。宏观角度上，土地价格下调使发展商手中土地储备重新估值时有着贬值压力，直接地影响企业手中物业总值，不利公司融资活动。
刚好特区同多间本地和国内发展商签署北部都会区开发备忘录，正式启动未来土地开发活动。以前政府招标土地文件规定严格，如需要发展商代建土地中政府设施，但只回馈议定标书日计算建筑成本，发展商每是蚀本收埸，因开发期长，建筑成本都增高，政府应修改条文，把最后建筑成本也纳入回馈数考虑列中。另外，以往政府招标土地，多以整幅形式，变成投资额巨大，投资期较长，不利投资者入市，政府可将大型项目拆细。
今日发展商生意不易做，面对大型项目如北部都会区，官民应该携手前行。政府积极检视土地招标文件条款，减少不利开发部份，达到双羸局面。明日香港发展北移已是不争事实，官民齐齐参与，收到最佳效果。政府可考虑恢復勾地制度，大减流标机率，利好市场回復平稳。
张宏业
中国房地产评估师，香港测量师，英国皇家特许测量师，澳门评估协会会员。
上载日期：2024.11.30