上周初，笔者参加自组退修营，走遍元朗新市镇一带，包括天水围，厦村，流浮山，晚宿天水围中心豪华酒店，回程登上石岗河背水塘，完成三日二夜行程。
笔者居住在香港岛，工作在九龙东，平日不多去新界西北，藉着今次行程，深刻地感受元朗/天水围/锦田贴地情形。
先来谈下港铁旗下轻轨系统。我们一行人把车辆泊在天水围酒店附近商场日租停车场，然后使用轻轨路缐出行不同目的地。从银座站出发到天水围站再转乘西铁直到元朗站，便到西鉄元朗站上盖的五所大商场，商场内各种店舖林立，食肆多元化，吸引各大连锁性品牌入户。再者可乘搭轻鉄到服务五个地区的周围景点，如湿地公园，屏山文物径，屯门三圣邨，大棠路/大马路的各类食肆，不乏选择如中式茶楼，香港怀旧茶餐厅，连锁性西餐厅，特色小吃店，大排档食肆，总有一种合食客胃口。大家放假或下班时，不妨自驾车或乘坐西鉄/轻轨/小巴/巴士由市区光临，寻找平靓正的美食，振兴本土经济一番。
谈到本地美食集中地，立刻想到九龙东将军澳新市镇。继港岛东太古城后，将军澳沿缐各车站上盖商场已被打造成为全新食肆集中地。发展商携手盖建架空行人天桥连接起附近商场，缔造「全天候」商场合体，囊括所有品种美食，吸引各大连锁性名牌进驻，俨然成为全地域性商场，引来全港市民及自由行旅客光顾。大型饮食品牌和连锁零售商纷纷落户，看中附近庞大中产居民的消费力。今日将军澳已变身成为「自成一国」的全新中产地区，依赖着地鉄的便捷系统轻松地，无缝地，全天候地把居民来回送达主要商业区域。
不如换个角度理解，将军澳兴起代表传统市区地带的延续及增容，但是元朗市镇再復兴则依赖未来「北部都会区」发展形势。
翻看2021年特区政府发表的「北部都会区发展策略」，首项「重点行动方向及项目」就是「兴建港深西部鉄路(洪水桥一前海)及扩大洪水桥/厦村新发展区。主要建设行动项目是二条新建鉄路，本土式是自动捷运系统由下白泥经流浮山到尾站尖鼻咀，过境式是港深西部鉄路由洪水桥始发，经过厦村及流浮山二站后穿越深圳湾达前海，二条路缐交义站是流浮山。通过上述计划，特区政府旨在把洪水桥/厦村发展区扩展至流浮山及尖鼻咀一带，新增约47000至52500住宅单位供应和创造6000至8000个新科技应用相关工作岗位。今天特区政府面对严重财政赤字，上述计划保留或修改，持续或推迟，大家不妨静观其变。不过，无论计划有任何变化，大方向仍是元朗一带是持续发展，自然成为跨境前海的桥部堡，未来前景是可堪期待的！
如果把将军澳及元朗住宅均价相比，今天的将军澳地区新盘或二手单位仍然远高于元朗地区。以二个代表性屋苑比较，将军澳中心的均价是HK$12000至13000,而嘉湖山庄则只是HK$7000至8000，高下立见。两区鉄路上盖或附近新盘单位均价也是录得同样的差距。再看两区的食肆消费水平，元朗区价格是比将军澳地区便宜不少，尤其是传统老区的大马路或大棠路一带食肆的「性比价」更高，受惠于较低廉租金及工人薪金，协助元朗附近成为平民美食天堂。笔者今次光顾流浮山海鲜餐厅，享受一顿实惠的丰富海鲜晚餐，感觉大部分食堂生意一般，相信她们必须宣传上再下大功夫，通过各种社交媒体扩阔客源，只是吃老本客人方式已过时吧！
将军澳地带的兴盛全拜地铁系统赐给，吸引不乏中产家庭迁入，可以享受全新屋苑的现代化完善设施，也可以随意享用附近大自然环境。元朗及天水围新市镇早于上世纪七十至九十年代建设，更新振兴有赖北部都会区落实时间表。今天天水围已成功挥别「悲情城市」，只见处处公园林立，居民笑面迎人，一片祥和景象，准备迎上未来北部都会区机遇。年青一代选择定居将军澳或元朗，是下注现代或未来，现代是可见，未来还不知。不少年长朋友索性定居元朗一带，偶尔出行传统市区，不失是佳美选择。无论是元朗或将军澳，是看现代或未来，总有一款自己合适，笔者同样推介，乐见其成。
张宏业
中国房地产估价师，香港产业测量师，英国皇家特许测量师，澳门评估协会会员。
上载日期：2024.12.14