圣诞钟，买匯丰？农历年后，香港地产发展商期求明年吉利，以送赠大红包奖励新春置业人士。时移世易，年底买入龙头股票或年初买下新盘单位，还是值得仿效吗？作为房地产专才，本文只集中回看今年住宅楼市表现和明年楼市预测。
先回顾今年本地住宅楼市，跌年仍是主旋律，是依赖减辣和降息产生高低起跌。年初特区政府全面撤辣，立刻释放积聚已久的刚需购买力，市场出现小阳春。正如春雨短促，升势未能持久。刚需吸纳完便宜一手和二手楼后，大市回归平静，体现经济不前，市民购屋意慾不振。
幸好步入下半年，市场终于盼来美国三次减息，共累减一厘，市民供楼支出有着明显改善。有別于上轮做法，香港银行「亦步亦趋」地立刻行动，连续减息三次。虽然减息幅度未能完全跟贴，最新优惠利率已降至5.25厘。银行态度积极，反映经营不易，期望尽快帮轻企业和市民财务负担，共同爬出经济低谷。
最新政府数据表示，十月差估署私人住宅售价指数报290.1，按月微升O.6%，暂时脱离跌轨，惟今年已累跌6.8%，回到2016年水位，基本上没收八年升幅。如果再仔细分开，中小型住宅(A至C分类)及大型住宅(D和E分类)分別累跌6.78%和5.20%，说明今年跌市由中小型住宅主导。
反观租金指数，整体指数反升4.78%，中小型及大型住宅分別上升4.91%和2.46%。租售指数出现反向走势，说明特区各种人才计划已直接成功吸收大量专才进港，间接推高私人住宅投资回报率，抵消部份利率攀升负面影响，有助引领投资者回到私人住宅市场。
总括而言，今年楼市笃定跌市收官，三次本地减息协助市道喘息，各项专才和投资移民直接他推升租金，帮助业主增长持货能力，重拾住宅投资者信心。
年底时特朗普再胜选，明年一月重回白宫主政。他以强势回来，並且挟住美国参众两院控制权，可以全面施政，推行连串大动作改革。于经济领域上，他坚持振兴美国本土生产，並且加高所有进口国家关税，通胀率肯定再被推高，减息步伐因此被减慢甚至叫停，明年全球利率走向变得未明。根据美国联储局最新预测，明年利息减少次数由4变2，美元立即应声向上，其他货币匯报急跌，深度影响未未来各国GDP增长幅度。
正所谓「好事多磨」，原本各位本地房评家看好明年住宅市场，齐齐期待减息支持楼价，激活成交额，这些乐观情绪已有所改变。本土经济受到城本经济角色转型，企业运作模式改动和市民消费模式和地理区位转换多层因素冲击，不少中小企业捱不过年底纷纷停业，大型企业则重新检视所有岗位数目而进行整合或裁员，对于本土经济打击匪浅，齐齐投下「深水炸弹」！
展望明年，本地住宅已从回基本面主导，荣辱全系于经济表现！告别新冠肺炎创伤和楼市辣招影响，本地楼市走过数次短暂稳定。年底本地三度减息的利好因素已见效力消退，未来楼市表现步入不明朗时期。如果特区政府持续推出扶助经济措施，延续吸纳人才，企业和资金进香港手段，则明年本土经济可望保持增长。对于积弱的中小企业，政府应该悉力扶助人工智能化，平台推广化，融入大湾区位化，协助寻找一条活路。
不能否认，香港房地产市场已出现根本性转型，不可能延续「只升不跌」，「地少人多」的神话。投资者必须放弃「楼按楼」的投资态度，从新接受物业投资是「自住为主，投资辅助」和「公屋主导，私楼辅助」等新思维。自住者和投资者重新制订投资策略，短炒获巨利已「一去不復返」了！
张宏业
中国房地产估价师，香港测量师，英国皇家特许测量师，澳门房地产评估协会会员。
上载日期：2024.12..23