2O24年马上过去，笔者应用地王演义回看全年整体地产市道的走势，並展望明年市场变化。
回想三年前，早前中标的中环民耀街海滨三号商业地王，恒地已完成缴付全数的508亿地价，成为卖地表歷来造价最贵的地王。资料表示，上述地盘面积51.6万平方呎，预料提供184.3万平方呎楼面或净商业楼面面积约161万平方呎(扣除停车场及政府，机构或社区用途后)，即约HK27,563元/平方呎的平均楼面地价。
在2O17年5月中标的前中环美利道停车场大厦，恒地以232.8亿拿下，平均楼面地价约逾五万元。前后两幅中区地王，四年半中均价平了四成多，反映出商业地价回调走向。
事隔十五个月，新地以47.29亿元中标旺角洗衣街商业地王，每呎楼面地价只是HK3,100元/平方呎，较市场估值下降16%，更比去年最高估价低约80%。两幅港九商业地王连续以低价中标批出，是市场人士始料未及的，但已确立商业地产的积弱局势。
今年底，前美利大厦停车场的商业地王完工入伙，向市埸正式招租，反应一般。附近中环和金钟地点的商办单位的最新成交呎价(以中高层海景单位同比)是大约HK25,000至30,000元/平方呎，大概相当于当日民耀街地王中标的地价，反映出香港核心地带甲级商业市道持续低迷下调。
回看过去十年，特区政府出售土地收入，超过千亿的年份只有2017，2019和2022年，而2017及2022年是上述两幅商业地王中标年头，表示商业地皮贡献不少收入部分。直至年底，今年出售官地收入只得16.4亿元，是来自一幅沙田住宅用地。不难推演，未来几年出售官地收入仍是依赖住宅用地，大型商业或住宅地王再现机率偏低，明显跟本土房地产低迷一致的。
总结2024年，中国的超一綫城市北上广深传来喜讯，土地拍卖频出百亿地王成交。最新是深圳地王涉宅用地T107-107号，华润置地和中海地产联合体以185.12亿成功投得。公告显示，该地皮位于深圳市南山区粤海街道，总用地面积约3.86万平方米，总建筑面积为26.3万平方米，平均楼面地价约为70388元/平方米(6539元/平方呎), 溢价率是46.3%，反映竞逐气氛激烈。
其实早前，中海地产已于北京和上海连下二城。上海地王位于杨浦地区N090602号K8105地块，成交楼面价是73288元/平方米(约6809元/平方呎)，溢价率16.3%。中海地产的进取态度源自她们今年首十一月三地骄人住宅销售成果，共逾1200亿元，均排名全市冠军。
不难归纳来说，今年国内成功摘地的开发商均由龙头央企及国企，民营房企拿地较为保守。这跟她们分別销售成绩一致，且超一缐城市含北上广深的销售面积和金额是理想的，吸引她们踊跃补充土地储备。就销售种类而瓜分，商品住宅和豪宅类是较为畅旺的，百亿住宅地王期然而生。这些住宅地王不少由商业用途改变规划产生的，表明可见未来一缐住宅地王仍是主流，待二三缐住宅市场明显改善后，才能得到开发商的光顾。
不少旅客到台北旅游或经商，必会抽空去台北101大楼打卡。台湾地区地政局公告，台北101大楼稳居今年全台地王宝座，今年公告土地现值以每平方米210.3万台元，连续12年蝉联地王。身为全台热门观光地标景点之一，加上商办市场需求殷切，商业活动热络，带动地价稳步成长。年底公告的现值地价表现出台北市仍是全台商业中心，零售市道旺，商办用途需求殷切，再度蝉联地王实至名归。
综观两岸三地，地王演义道出地产市道起落。中国全境内，仍是超一缐城市市场较健康，且商品住宅仍受追捧，一缐城市孕育出住宅地王是值得期待的。反看香港，商业市场低迷多年，商业地王成交均价拾级而下，又加上住宅市场持续向下调，再造商业/住宅地王机率偏低，只剩余市区住宅地皮支撑大局。台北是全台地区的商业/零售/旅游中心，台北101大楼绝得配得十二年地王的称号。中港台三地分别产出不同地王，实是当地地产市埸的风向标！
张宏业
中国房地产估价师，香港产业测量师，英国皇家特许测量师，澳门房地产评估协会会员。
上载日期：2024.12.30