去年十二月中旬，中央中央总书记，国家主席，中央军委主席习近平专机抵达澳门作了旋风式访问，出席庆祝澳门回归祖国25週年大会，见証特区第六届政府就职典礼和视察澳门最新情况。习主席对特区提出「三点期许」和「四点希望」，为未来澳门政经局面指引出明确方向。
去年澳门经济从疫情復甦，博彩业和旅游业势头明显，但是其他民生行业表现逊色，行业表现差异不小。新任特区政府首要任务是如何背靠祖国，领航各行业成功走回常态。房地产行业是百业载体，也是百业之母，具体表现会影响各行各业，金融体系安全性是紧密相连。本文最后试图总括今年各种物业种类，供给不同读者参照。
2024经济表现
根据博监局资料，2024年全年赌收约2267.8亿元，按年上升23.9%，跟政府最近预计大体上一致。随着深合区（横琴粤澳深合区）赴澳"一签多行"和珠海赴澳''一週一行"已今年初实施和今年各博企和政府联手推广非博彩活动，中港澳联动效应具体体现。访澳旅客持续上升，有望接近年四千万人次，全年赌收可能再破2400亿元，月均约200亿，日均6.5至6.8亿。
由于访澳旅客持续上升，2024首三季酒店入住率是85.7%，同比上升4.9%，平均留宿1.7晚，同比持平。但是五星级酒店表现较理想，入住率呈87.5%，同比上升6%，平均留住1.9晚，同比增加0.1晚。这是说明澳门豪华酒店较能留客，因为酒店设施齐全，娱乐元素丰富多样，访客选择多留时候，真正体验和享受。
反观零售业，则呈现下降趋势，尤其是高档商品最受影响。2024年首三季零售业销售总额同比下跌16.9%，尤以钟錶珠宝，皮具和通讯设备更是下跌逾二成，反映北上消费流行和市民收入低迷影响本澳的高级商品销情，访客消费纵然增加，只流向较平价方向，未能补足下降趋势。
综合而言，旅客相关行业表现理想，以合理价格推售策略奏效，但是零售业出现价量齐跌，直接地反射在这些行业承载物业种类市场表现上!
2024楼市表现
根据澳门中原地产统计，2024年住宅成交量约为3067宗，重上3千宗，较2023年上升5%。四季中以第二季表现最佳，全季冲破一千宗，是拜4月中旬澳门全面撤辣所赐，惟高息下小阳春市道迅速平静，第三季已回归正常交易量。
至于价格方面，推算每平方米均价约8万五千元，按年回落约7%。但是如果单看十一月份，主要是二手楼成交，则均价只是7万五千元以下，同比下跌15.6%，较是接近二手市场表述。反映一手楼均价仍远高于二手楼，二手楼小业主要削价更大才可脱手。
豪宅则畧有起色，尤其是政府统一澳门居民和非澳门居民按揭成数后，释放仰压多年的刚性需求，叠加上放宽附近大陆地区来澳的签证限制，利好豪宅低位中转旺。去年二千万以上的大单位住宅单位，特色户和別墅录得58宗成交，较2023年同时大幅弹升2.76倍，而且45%成交产生于撤辣和统一借贷成数后，政策利好效果非常突出。全年平均成交呎价8088元，同比下跌约11%，业主割让心意明显。
2024年住宅成交业主结构出现改变，由以前首置本地客主导，行政和财务政策改变后，过渡到首置本地客急跌32%，第二套或以上大升2.9倍和非本地人及公司客大升3.4倍，显示已吸引非澳门居民入市和个人或公司投资客重临住宅市场，是看好后市趁机吸纳的表示。
工商舖市场去年一齐反底回暖，尤其是旅游及赌场区商舖表现最佳。全年商舖成交推算约351宗，按年升约5%，租赁活动较买卖成交畅旺，不少平民旅游地区如官也街出现租金上升情况，说明留住五星级酒店旅游模式外，平民旅游是流行方式，传统高档购物旅行已过时。
展望2025年
不难发现，澳门经济表现存在行业差异，旅游相关行业復甦明显，预计今年情况仍然持续。所有旅游关连的物业种类必然受惠，尤其高级酒店，旅游及赌场区商舖跑羸大市。
在高息楼按环境下，租务活动远比买卖成交活跃，低租金吸引经营者回流市场，投资者只是选择吸纳较低风险和借贷容易的低价商舖下手，二千万是较受欢迎类别，大面积地舖和一楼或以上商舖不易承接。
经济活动逐渐復常后，市民置业信心和能力才得到重燃。签证限制放宽催化非澳门居民赴澳暂住，消费及投资，催生她们购屋意慾遍及中小型住宅和豪宅。今年仍可见这种刚需持续增长，不过跨境购买力是视乎人民币匯率表现和邻近地区经济情况。
归纳来说，商舖(尤其旅游相当行业)，高级酒店和住宅市道今年都被看好，先见升量，价格平稳;先求租赁，再见买卖。最差日子已成歷史，走向较清楚未来。
张宏业
中港澳资深物业和生意评估人员
上市公司独立非执行董事
上载日期：2025.1.12