计画多年的北角大型文化综合地标式豪宅「皇都」终于今周日公布首张价单。首批包括88伙，以90天现金优惠付款方式计算，提供最高折扣22%，折实售价由$6,055,000起，折实呎价由$16,888起。
今次首张价单包含1伙3房户，62伙2房户和25伙1房户，即折实由$6,055,000 至$19,593,000, 即折实呎价由$16,888至$26,988。这份价单被冠以头炮喜动价，发展商开价委实震撼，羸尽市场焦点，希望收到「一炮而红」效果。
如果录得多倍超额认购，再乘势逐步加价加推余下单位，尽快完售所有单位。其实今轮开售单价或总价都令市场人士和投资者不乏惊喜，因为不少分析师预期起价大约$25,000，逐渐加至$35,000, 即均价维持在三万元左右。
市区楼面地价不足万元
如果把今次首张价单再推演未来期数的平均售卖呎价，不难估计出最终均价应该只能达到$25,000, 再减除建筑成本，合理发展商利润率，借贷利息和其他专业人士费用，不难求出楼面地价于一万元以下，也成为今日收纳同区旧楼项目重建上限。除非小业主愿意接纳这些地价水平，否则这些市区重建项目必然告吹。
发展商低开新盘原因
为何发展商今天愿意低价开售新盘单位？答案肯定是多元性，多样性的，但是离不开借贷利率高企和前景不确定，今年利率下降预期不大，全港短期新盘单位供应量「先高后低」，同区二手住宅楼价仍然向下调整，去年末季新盘单位销量不及预期，自身企业财务情况不理想等等。
美国新总统年初上任后，连续地推出一连串政策，尤其是关税和驱逐非法移民政令，预期美国短期通胀率高居不下，使得今年再度连续减少利率变成不明朗。住宅楼价和交易量都是取决于本地利率递减速度，今年美国高通胀率令全球及香港利率大减机会变成渺茫。
面对今年庞大新开售和货尾单位供应量及经济復甦缓慢的复杂形势，今年内发展商减价速售应该成为常态。同区二手楼价再受压力，求售小业主只有再减价求变现，形成一，二手楼价下调循环短期未退。
地价走向反映发展商心态
地价是反映发展商拿土地的高低意慾。截止今天，今财年内特区政府成功售出二幅沙田住宅土地，均是录得楼面地价$4,000元以下，是市场预测下限成功售出。两幅土地是位于沙田新市镇内成熟社区地段，附近交通便利，各种设施齐全，新旧住宅林立，发展商容易掌握新盘单位开售水位。
从现时预期新盘单位售价，不难还原现时合理地价水位，她们较具信心下注拿地。从今财年发展商投地表现，不难想像她们只想购买市区或新市镇成熟社区地段，取其交通方便，附近设施完备，未来销情比较有把握。她们只会用合理市价下注，不会追价，务求降低投资风险和锁定合适回报。
香港上市本地发展商股价不振
市民较注意地价和楼价下跌趋势，通常忽略香港上市地产发展商股价变动。排除内房股股份大幅回落，不少本地大型地产发展商的上市股票价格已由高位回落1/3至1/2。股价回吐令公司市值大幅眨值，借贷比率升高，令到她们借贷不易，且要付出较高利率于银行或债券商，大增她们经营成本，经营业务不易。这些因素迫使她们审慎补充土地储备，减价求售新盘单位和尽量不添加新项目。
总括
综合来说，新盘单位供应量「先高后低」情形下，短期供应量仍然不低，发展商自然希望尽快把手中单位变成现金，既可减少未来企业经营成本和风险，也可尽快回收资金支付利息及其他支出。
如果像美国联储局预期，下次美国减息将在年中启动，则香港按揭利率可能下半年出现调整，可望成为本地住宅楼市的转折点，最少可以减慢楼价下跌幅度。美国新总统上场把世界经济推向未知数，未来四年经济起伏幅度放大，使到预测更难准确。
其实香港未来楼价已脱离长期上升的惯性，而会取决于本地利息变化及特区经济復甦和中国经济整体表现。何日确立利率持续下降轨迹，何日物业按揭利率低于物业回报率，何日住宅供求平衡，才是确定楼价止跌回稳日子。今天众多地产和经济界人士预期今年涨跌幅度率是「未免言之过早」，还是「摸着石头过河」才是合算。今年贸然大举物业投资是冒着不低风险，大家自己考量吧。
张宏业
香港测量师，英国皇家特许测量师，澳门房地产评估协会会员，香港上市公司独立非执行董事，粤港澳大湾区数字产业协会副会长
上载日期：2025.2.10