还记得笔者初入地产行时，时常听到行内老行尊说「股楼齐鸣」，意思到股票先兴旺，再到楼宇畅销，形成相辅相成效果。
甫踏入蛇年，经济新闻报导DEEP SEEK程序可以免费下载，不乏用家表示该人工智能程式简单易用。更加振盪是开发成本远远低于同样美国收费程式，表明中国人已用极低成本创造类似的人工智能模式，一举打破美国科技界垅断神话，並且立刻掀开热炒香港人工智能行业上市公司股票的浪潮。
过去一週内，香港股票指数被阿里巴巴和比亚迪等龙头股节节拉高，配合每日成交突破三千亿元，指数连番打破阻力位，直扑二万三千点大关！
新春时地产界集会见闻
正值新春时候，笔者受邀出席一连串私人/发展商/地产社团的新春团拜和新盘发佈会，广泛地收纳本地地产界人士的蛇年楼市最新行情。发展商密集式开展新春新春宣传活动，足証她们开售新盘单位心切。
在地产界社团新春团拜中，不少老行尊概歎二手楼宇销售生意难以促成，尤其是市区高龄单幢单位，新买家不多，银行借贷取态不进取，促成成交唯有小业主肯大幅割价。反过来看，新盘单位出售竞争激烈，只要肯叫价畧低于同区二手新楼价，仍然可以取得不俗销售成果。
两者分別是新盘单位首期少，按揭息率合理，较受年青用家和国内各种专才/优才/人才欢迎。
温故知新
根据特区政府土地註册署公布数字，2024年一二手交易量分別是16912和36187宗，累计53099宗。月均成交量大约4425宗，超过月均值是4月，5月，10月和11月。
如果分拆一二手按月成绩，去年一手及二手月均成交量大约是1410及3016宗。一手楼突破均值月份是3月，4月，5月，10月和11月，而二手楼突破均值月份是4月，5月，10月，11月和12月。两者既是呈现同方向走向，但是二手市场则是趁一手成交量稍微回落日才发力跟进。明显是一手先发，二手跟随的大市形势，一手主导作用明显。
2024年市道已大幅回暖
再扩大回顾年份到前三年，2021至2023年。由2021至2024年累计年成交量分別是74297(2021年)，45050(2022年)，43002(2023年)和 53099 宗(2024年)。2024年成交量相比2023年已上升23%，証明政府「撤辣」效力明显。
不过单看去年12月份成交量只有4103宗，一二手交投量只有887宗和3216宗，有呈现虎头蛇尾的情形。今年年初惯性新春小阳春未有出现，正解释发展商积极开售新盘单位的原因。
近年私宅偏重中小型单位
2024年一二手私宅交易登记量值统计中，登记价值低于一千万佔上八成，低于八百万七成，低于六百万五成二，証明平价私宅主导地位，尤其是八百万下的私宅较为受落，成为今年一二手楼业主的明灯。不难预期，今年中小型私宅仍是畅销一族，是发展商主推优先选项，纳米楼不再是潮流。
股楼齐鸣效应再被放大
股楼齐鸣是投资金句，仍然歷久不衰，股票和楼宇投资活动互相报效。香港物业市道每是先旺住宅，由小延续到大型单位，再旺到工商舖物业，这个循环似乎生效!
中国人工智能模式已进入成熟应用阶段，加上中国电动汽车已领导全球汽车行业，今年香港股票市场是由人工智能和电动汽车及其下游企业带动热炒浪潮。当投资者在股票市场获取短利后，自然地把部分收益资金转化到楼市中，初期肯定是中小型私宅。香港股票市场畅旺吸引初期创立及成熟企业分拆人工智能/电动车/下游业务上市集资，自然地本地办公室市场出现不少新投资者，大力拉动本土办公室租赁和买卖活动。
不过，今年本土物业市场仍然处于復甦期，先求量再求价，交易先升缔造私宅价格回稳。大部份专才/优才/人才计画赴港，最初二三年仍是观察期，先看清工作稳定情况，自己/子女/长者居港适应情况，厘清合适居住生活地区，最初只会租住安居，当决定留港发展长住后才会购买心仪地区的新盘单位。不难想像，这群人士的刚需购买力会延后爆发出来。
股市畅旺催化物业復甦，但是真正中长期回暖仍是借助经济回稳及楼市供求平衡。蛇年交易量胜过龙年，私宅总成交量回到六万宗，一手佔二万，二手佔四万，价格逐渐回稳。
张宏业
中国房地产评估师，香港测量师，英国皇家特许测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.2.15