2024年2月25日，财政司司长随笔中如此说：每年预算案封面色调的选择，包含着我们对香港未来一年的期盼。2024年是浅杏色，2025年是湖水蓝色。
如今年预算案中的第267段说明：象征着未来发展蓝海中的无限潜力，也寓意经济高质量发展的深厚底蕴与广阔前景。正如湖泊与海洋的深邃，蕴藏着无限生机与可能。无怪乎特区政府承诺2025/2026年大举投资北部都会区基础建设和新型产业中，冀能找出下一个蓝海，逐渐摆脱多年财政赤字的延续!
北部都会区是香港地产发展未来蓝海
明显地，特区政府视北部都会区是香港地产界的未来蓝海。如第61段中已经表明：北部都会区对香港社会和经济发展至为关键，能加速创科产业发展，让我们更深度参与大湾区建设，同时为市民创造优质的事业发展机会和生活环境。
大家请注意，北部都会区有别于上世纪香港新市镇发展思维，是把工作/生活/娱乐/教育/医疗同聚焦一起，全方面性，多功能性，就地方性解决市民大部份需要。为了集中使用资源，政府全速推动三个片区下半年招标，包括古洞北/粉岭北，洪水桥/厦村及新田科技城(含河套区)以满足创新科技，现代物流，专上教育，文体旅游及专业服务行业用地刚需。
醒目读者不难发现2025/2026财政预算案「只字不提」交椅州人工岛规划进度和预留拨款情况，似乎间接地把特区土地发展作出先后次序，提速发展北部都会区已是不争事实吧。
百元印花税新招助年青人上车
聪明发展商已早着先机，百元印花税新招减税下，不少于十五个新盘单位短期内应市，细码新盘单位不少位于北部都会区内，如嘉里发展的元朗朗天峰，新地及地铁的天水围 Yoho West Parkside, 泛海的洪水桥都等等。北部都会区新盘单位销售竞争激烈，发展商争相开出低均价及低总价互相拉客，料短期掀起新一波减价战，其他地区新盘单位销情必被摊薄。
不过，上车朋友必须有心理准备是先行者享受平价优惠，但要接受「开荒牛」式周边环境。不难想像，密集式推售新盘单位未来做成相近入伙日子，影响落成时转售价格和租金水平。陆续入伙的启德新区已是一个最新鲜佐证。长期看好，短程受压是经常重覆的歷史!
经营和非经营帐目分別处理
财政预算案第212段中，特区政府表明政府的收支大致分为两大帐目，即经营帐目及非经营帐目。经营帐目中，政府表明意愿是收支尽快达到平衡，通过不同渠道如「用者自付」和「能者多付」(见第229段)增加收入和严控政府开支增长如全体公职人员和所有公务员一律冻薪和裁减公务员总数。
政府收入依赖三大税种
在2025/2026年度政府预算收入中，政府倚重三大税种包括利得税(29.1%)，薪俸税(14.6%)及印花税(10.3%)，累计有54%，但是地价收入只有3.2%。明显地，特区政府已修正高地价收入思维，透过振兴总体经济活力和增加楼股交投额，收取过半的收入预算。
回望过去财政年度收入，特区政府暂別千亿卖地收入的思维是务实可取的。从2022/2023年的699亿一直下跌到2024/2025年的135亿，卖地收入剧减是大势所趋。下个财政年度，特区政府卖地计画只有八幅住宅用地，並呼停出售商业用地，预计可达到210亿是合理估算。
长远而言，房地产是承载不同行业，藉着经济繁荣造就房地业资产值上升。歷史上，香港借用低成本的资产升值制造大量民间财富，令其他服务性行业和消费行业受惠。无可否认，今日特区已不能再倚靠资产大幅升值致富，房地产行业的歷史任务已是「曳然而止」，大家静待经济再復兴来拉升资产价格。
司长金句作总结
浅杏色代表破晓晨曦，迎来希望，怀抱信心，蕴藏着对更和谐团结的期盼；湖水蓝色蕴藏无限生机和可能，司长藉着非经营帐目大举投资北部都会区，冀能收到长久美满结果。
最后引用司长于回归早期2002/20O3财政预算案的金句作结：我们珍惜的香港是一个关爱，互相尊重，非常自由和各自各精彩的地方。今日香港遇到风浪，正是你我都可以出一分力的时候。笔者深信特区明天会更好，香港回到祖国的大家庭，继续建设国家，振兴香港。
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事。
上载日期：2025.3.1