2025/26财政预算案中，特区政府修订2024/25年度预算中地价收入为135亿元，较原本预算大幅减少195亿元，达标度只有41%。在第225段中的2025/26年财政预算中，根据今财年卖地计画和土地供应目标，地价收入预算是210亿元，较今年度修订预算上升55.3％。社会各界对今财年度地价收入的完成度，有着反差意见。笔者拟用整体住宅走势，邻近住宅二手价和歷年同区地价，分析地价收入完成度。
今财年政府推售八幅住宅地
翌日，发展局局长甯汉豪详细地介绍今财年将推出八幅官地，有五幅新增土地，另三幅本财年卖地表滚存地块，合共涉及4450伙。
地理分佈平均，包含港岛区的赤柱环角道637伙和筲箕湾东大街的193伙，九龙区的观塘佐敦谷彩兴路的573伙及牛头角彩霞道的420伙和新界区的西贡打鼓岭清水湾道的332伙，屯门海珠路的525伙，荃湾永顺街/德士古道交界的781伙和东涌106A区的985伙。
如果分区累计，即港岛/九龙/新界及佔上830/993/2623伙，反映出主要供应来源仍是新界，注意这些数字未包括可以出售的北部都会区土地。全部住宅土地都是中小型面积，是1000伙以下，且大多位于传统市区/成熟新市镇中心区，享有公共交通工具直达便捷和邻近生活/教育设备完善。
如以地理位置和邻近环境考量，大部分土地可建成中小户型住宅单位，只有赤柱环角道及西贡打鼓岭清水湾道地皮有条件被打造成为豪宅，佔上约21.8%总户数。综合各种因素，今财年地价收入完成度主要取决于住宅价格走势和发展商资金回笼能力，尤其是中小户型住宅情况。
预算大约官地出售收入
根据卖地表地块位置及邻近最新成交地价和楼价，笔者大致估算今财年卖地收入大约介乎90至115亿元，其中最大宗卖地收入应来自赤柱环角道豪宅地皮，而最便宜的平均楼面地价会由东涌106A区土地录得。
再以总体卖地收入和累积楼面面积分拆，笔者计算出总体平均楼面地价大约介乎HK$3200至410O/平方呎，最高和最低平均楼面地价分別属于赤柱环角道及东涌106A区土地。这个区间属于现时市场平均水位，达标可能性不太低! 不过赤柱环角道土地属于斜坡土地上，且有着流拍前科，能否顺利售出都存有风险。
屯门海珠路首季打头阵推出
为了打响头炮，特区政府宣佈新财年度首季招标出售屯门海珠路住宅用地，大约可提供525伙和27.8万平方呎楼面面积，属中小户型设计。地皮位于丰景园和南浪海湾中间，邻近生活配套齐全，交通便利，且二手楼价格和成交量不乏，发展商轻松地评估到未来发展格式，单位户型和平均呎价，对于地皮作价较为容易掌握。无论售出的可能性和地价达标完成性上，屯门海珠路地皮应是容易把握的!
今财年私楼潜在供应量可达标
从表列2025/26年度私楼潜在供应分佈中，年度供应总数是13700伙，较供应目标多出500伙。根据土地供应来源分拆，住宅八幅土地，2个铁路物业发展，1个市建局重建计画和私人重建(契约修订)和(旧契楼)分別计算约为4450，2440，810和6000伙，即政府及公型机构和私人重建计画供应量分別是7700伙和6000伙，政府可控制半数以上供应量。
地价收入完成度系于住宅市况
总括来说，每年度政府地价收入包括政府和公营机构卖地收益及私人企业/个人补地价收入，两者中卖地收入较透明和易掌握。
在政府预算地价收入中，笔者预计八幅住宅用地成功售出可达到90到115亿收益，几乎是总收入的43至55%，似乎今年度特区政府预算收入是在合理区间内。
今年地价收入来源是从住宅土地收益收取，住宅楼价走势及发展商资金回笼速度具关键性的。其实大减四百万以下印花税已催旺新盘中小型住宅，大大协助发展商快速回收资金。不过今年度最大宗住宅土地招标属于赤柱环角道豪宅地，招标成功是决定总地价收入多少。政府应详细研究並修正招标条文，鼓励发展商积极出价竞投，达到双羸结果。
张宏业
中国房地产评估师，英国特许测量师，香港测量师，澳门房地产评估协会会员，粤港澳大湾区数字产业协会副会长，香港上市公司独立非执行董事
上载日期：2025.3.8