回看過去五年住宅市場，不難看見自2021年後呈現下跌二年，才出現2024年交易回升局面。
步入今年，首五個多月至六月五日(下同)，整體住宅交易額跟去年持平。不過無論一手或二手市場平均樓價都是一路走下，尤其是一手均價驚見今年內大幅走低的情形。
整體成交可望维持5萬宗上
以下所有數據來自政府註冊登記記錄。
先看自2021年起，整體私人住宅交易量是74297 (2021年)，45O50 (2022年)，430O2 (2023年)，53099 (2024年)及2025年首五個多月的25465宗。
明顯地高企的2021年成交量是回補2021年前數年的剛需力! 當2021年前的剛性需求被大量吸收後，基本上2022年和2023年都是徘徊于44000年成交量，未現大幅度突破格局。
2024年人才計畫再缔新局
2024年起，特區政府致力落實推出多項吸引人才赴港計畫，使到不少各類人才及大學學生落地，刺激起租賃市埸大大興旺。一些赴港人才和學生家長選擇買入住宅自住+投資，整體住宅市場氣氛明顯好轉。
發展商看準商機，着力推售手中新盤單位，换來「丁財兩旺」局面。一手市場錄得火红的2024年，冲上16912宗，挑戰2021年的17650宗，一手市樓出現「小陽春」局面。2024年的剛需購買力倾斜向一手市場，二手市場只錄得36187宗，大约只按年微揚8%，大幅低于同年一手樓成交量的六成升幅。
一手市場被追捧，主因是「以普通話拼音登記購房人士」鍾愛新盤單位，尤其是最新發展區內。她們剛剛臨港，不太理解本地樓市情況，寧願選擇購買新盤單位，手續比較簡易，又不需議價，又有發展商協助按揭和装修事宜，免卻不少麻煩。
一手樓成交比例有增無減
如果細看最近五年一手及二手樓佔比情況，一手市場佔比份額持續上升! 由2021年起，過去四個整年，一手市場比例由23%(2021及2022年)，一直上升至2023年的25%及2024年的31.8%。2025年首五個多月一手比例達到29.5%，明顯地一手市場進佔三成是不難的。
一手樓均價今年大幅倒塌
2021年起，一手樓宇均價呈現持續跌勢!
由2021年的大約HK$1300萬，一直向下歷經2022年的HK$1064百萬，2023年的HK$1187萬及2024年的HK$1142萬。
步入2025年，依托特區政府大削四百萬下的印花税的政策鼓動，2025年首五個月均價只是HK$870萬。預料下半年，不少啟德和黃竹坑新盤單位大舉傾售，一手樓平均价價肯定持續向上，也是考驗市場對高額樓價的剛性需求強度。
發展商開售這些高額新盤單位時，均用首張價單表均價低於同區新樓的速銷策略，再推優質單位提高均價方法，採用「薄利多銷」的攻畧。六月份出現發展商排隊出售新盤單位，不少是啟德和黃竹坑新區全新盤，後來推盤的發展商自然再以較低均價求售，形成争相減價求脱的恶性循環。
二手市場才是主導角色
二手市場同樣出現樓價下降「喋喋不休」的連環局面!
自2021年起，二手市場均價是HK$888萬 (2021)，$858萬 (2022)，$811萬 (2023)，$722萬 (2024)及$652萬 (2025年首5個多月)。
二手市場較一手市場體量較大，佔領70至75%，且不易受到個别高額新盤單位拉動，二手市場比較真正反映整體住宅市場走向。除了受惠大削減印花税的加持因素，一手樓價跌勢正是在在受制於二手市場的有序下跌的大氣候左右。一手樓盤單位定價時，發展商一定参照同區二手新樓成交均價。如果想盡快求現的發展商，只好採用首張價單均價低於最近同區一手價水平的速銷手段，形成「一浪低一浪」的市情!
结論
無論體量，金額及參與階層人士，二手住宅市場仍是整體市場的主角色。基於不同原因，二手市場價格仍在調整中，縱然調整幅度似在收窄中。一手樓盤單位定價先看同區二手市場最近成交均價，今天發展商會再取折扣後定下首張價單均價，明顯地整體市場主導者仍是二手市埸，未來樓價何日才可轉稳向上要看二手市場方向。
無疑的是持續減低拆息吸纳投資和自住人士重返市場，是後市重要風向標!
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.6.8