上半年香港整體物業市道轉趨暢旺，尤其是一手盤單位成交回到九千宗以上，是創六年同期新高!
回看五年內一手樓市道
過去五年上半年及整年一手成交宗數如下:
2020- 6615宗 (14244宗)
2021- 8049宗 (16230宗)
2022- 4609宗 ( 8927宗)
2023- 6079宗 (10368宗)
2024- 8632宗 (15561宗)
即自2020年起五年上半年平均成交量是大约6800宗。今年上半年成交量大約9300宗，同去年同期比上升7.7%及同過去五年均值比上升36.7%，上半年一手樓市興旺是肯定的。
五年全年的平均成交宗數是13066宗。把上述兩组平均宗數相減，求得五年內下半年平均宗數是6266宗。如果今年下半年成交宗數達到五年的均值，則全年總交投量是不少於15566宗，大概是2024年水位，並且有力再挑戰2021年的16230宗或甚至2019年的18378宗。一手市場走向復興之路基本上已確立了，問題是還可走多遠呢？
再分析過去六年平均成交值
過去六年每年一手樓成交均值如下:
2019 - 10.75百萬
2020 - 11.15百萬
2021 - 13.18百萬
2022 - 10.27百萬
2023 - 10.50百萬
2024 - 12.13百萬
2025上半年 -9.07 百萬
五年間的走勢表現波幅不低。大致上在1千萬至1千1百萬區域中，2024年突破1千2百萬，但今年首半年大幅度回調至9百萬左右，同比急降25%，反映上半年多是中细碼單位成交。這是大趨勢，還是短暫現像?
上半年六百萬成交主導
根據美聯物業研究中综合一手資訊網，今年上半年(直至六月二十六日)，六百萬以下一手成交共錄得5214宗，較去年上半年大升87.3%，是2013年一手新例實施後的半年新高，充分解釋上半年均值急降!
如果單看今年上半年，六百萬以下的一手樓成交佔比57.7%，意味100宗有约60宗屬於中細碼住宅。再以户型分類，則兩房成交略高於一房數目。综合而言，上半年新樓成交以六百萭以下的二房單位主導。有着政府大幅減低四百萬以下住宅單位的印花税，不少發展商先行推售中細碼單位，快速償還上半年高昂銀行利息，再圖下半年銷售大計。
新鸿基位列「賣樓王」
若論及上半年「賣樓王」，則非新鴻基地產莫屬。根據中原地產代理统計，她們上半年總成交逾2300宗，吸金超過173億元，主要來自西沙全新盤的1500伙，吸金逾85億元，並成為上半年銷售數目和金額的雙料盟主。
吸金額排第二及第三分别是新世界和恒地，大概各是100億元和82億，前者主要來自北角皇都及黃竹坑傲晨，後者依賴九龍城南首及長沙湾Belgravia Place 。
從成功推售新盤中，不難再次印証都是主要來自九龍和新界大型中小型住宅的物業發展，以低於同區同類二手樓價首先定價，並且一舉取得亮麗成績，創造良好市埸氣氛，再來部署下半年開售策略。
較貴重物業成下半年促銷主角
過去五年一手樓平均年成交金額約是1524億元，今年上半年已促成830億成交，達標54%，可謂已交足功課。剩餘下半年發展商如果部署？
根據傳媒市場調查，下半年共有67個新盤可推售，涉及六大發展區域的2萬3千伙。六月二十四日，新地屯門Novo Land 3A 期率先開售，首批108伙折實入門價299.9萬，後再加推單位，成為下半年新盤開打的首個項目。直至七月三日已累收約8千票，超額認購48倍。據代理消息，原推及加推的單位，160伙已沽空，成績可謂非常不俗。
如果以總量分析，單一項目最高供應量是將軍澳日出康城13期的255O伙。如以推盤最多區域會是啟德新區，共有六個新盤含5331伙，包括長實花語海一至二期的723伙，新地天壐.天二期的584伙現樓及跑道區承豐道18號逾二千伙大型海景盤。
啟德區儼然成為下半年新盤的主戰場，且大多是優質海景單位，無論單價或總價都是屬於貴重水平。如果多數被成功認購，則可以扭轉上半年中細碼單位的主導角色，有效填補近半年的大型屋邨式優質單位的「供應荒」!
總論
2025年一手樓市可謂開局良好，依賴中小型單位取得良好銷售結果，成功達到半年目標，為發展商買得下半年時機，伺機悉力開售優質單位。啟德新區和黃竹坑上蓋固然是绝妙選擇。如何於復甦期中定下優質單位的單價實是成功出售的關鍵因素，似乎先取低於同區同類二手單價是較為可取的方法，大家不妨静候銷售成绩才看清未來走向，是横向或逐步回升？
張宏業
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.7.7