去年大除夕前，筆者利用周五及周六去澳門探望客戶，好好感受當地節假日氣氛，途經澳氹兩地遊客區時，看到處處人頭湧湧、酒店餐廳門庭若市、氣氛高興熱鬧。
旅客再度大舉回流澳門把博彩收入和旅客人數推上極致。2023年澳門博彩收入一直都保持良好勢頭，年尾的兩個月先後有澳門大賽車，以及聖誕及新年長假，吸引大量旅客赴澳。2023年12月澳門博彩收入為185.67億元（澳門元，下同），按年升433.3%，回到疫前（2019年）的81%水平。2023全年博彩收入1,830.59億元，按年大升334%，恢復至疫前63%。
根據眾多投行及澳門特區政府對2024年博彩收入預測，最保守估計也有2,160億元，而較進取更可達2,300億元左右，預測會恢復到疫前74%至80%。2023年入境旅客達到2,823萬人次，重回疫情前72%水平。如果再仔細比較兩組增長數字，博彩收入的升幅遠低於入境旅客升幅，說明入境旅客在博彩活動方面的平均花費正減少中，這跟博彩收入轉向中場和貴賓客「平分秋色」有着直接關係，也是說明旅客在澳門的旅遊活動逐漸轉向非博彩行為，如深度遊、親子遊、特色活動遊等。
「減辣」措施助樓市回穩
2023年對澳門房地產市場而言是平淡的一年，澳門樓市錄得價量齊跌的不景氣現象。承接2022年的低於年交易量三千宗，2023年澳門房地產市場一直低迷，第三季度起更持續走低！所幸的是澳門特區政府11月10日終於正式公布2024年生效的「減辣」措施，有助去年12月樓市回復「小陽春」。
根據這項法律草案，建議不再向取得第二個居住用途不動產人士徵收樓價百分之五的取得印花稅，但保留取得第三個或以上居住用途不動產的人士徵收樓價百分之十的取得印花稅。澳門特區金管局亦發出新指引，統一澳門居民的樓宇按揭成數上限為七成，購買經屋的按揭成數上限為九成。銀行須對貸款人還款能力進行壓力測試，按利率上升2%的情境計算償貸比率，並以六成的借貸比率為上限，兩者結合結果才決定實際按揭成數。具體而言，澳門金管局新指引是取消「首置」人士的八成上限按揭優惠、高樓價（八百萬樓價以上）的按揭成數升至上限七成及規定貸款申請人滿足低於六成的借貸比率上限。
豪宅市道今年有望復甦
綜合來說，今年起樓價低於八百萬單位的熾熱氣氛有望收斂，豪宅市道可望激活，換樓市場剛需有所振興，樓宇投資活動（買樓收租）有所增長，對整體私樓市場是利好的。短期來說，直接取消「首置人士」的八成按揭上限促使發展商立刻開售手中低價樓盤單位，更加利用減價促銷求現行動。反觀澳門豪宅市場，「減辣」措施短期間吸引換樓客和高收入購房者重回市場，但是長遠要看澳門經濟復常的步伐。
樓價重回升軌料仍需時
澳門大學澳門研究中心及經濟學系發表的關於2024年的最新宏觀經濟預測，展望今年經濟增長處於8.3%至21%之間，澳門居民失業率預料處於2.6%至2.8%之間，澳門特區政府經常收入則維持在953億元至1,096億元之間，多項預測均非常正面向好。回看2023年第四季度，不難發現澳門經濟復常步伐已經加快，勢頭持續向好，預算2024年經濟復常勢頭可以保持，足見當地經濟情形已「谷底回穩」，房地產市場應該可順勢回穩向好。然而，筆者仍然預測今年澳門樓市只能回穩，下跌勢頭開始受控，距離再度上揚局面還需要努力。澳門特區政府也不用太操心，房產市場需要經濟復常加持才可改變趨勢，短期內樓價轉向上升軌道還「言之尚早」，完全放開「辣招」是可以考慮的。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師