去年10月底，香港行政長官李家超於新施政報告中正式重推「新資本投資者入境計劃」，投資門檻由2015年停辦計劃時的1,000萬元，大增二倍至3,000萬元。
去年12月18日，財經事務及庫務局局長許正宇於新聞簡報會上宣布該計劃的詳細情況。在新計劃下，十八歲以上合資格人士，包括外國國民、中國籍而已取得外國永久性居民身份的人士、澳門特別行政區居民、台灣華籍居民提出申請。
資產方面，申請人須證明在提出申請前的二年絕對資產實質擁有不少於3,000萬的淨資產，並須投資最少3,000萬元於獲許投資資產，包括投資最少2,700萬元於股票、債券、存款證、復償債項、集體計劃、有限合夥基金等獲許金融資產和非住宅房地產，並向全新成立的資本投資者入境計劃投資組合投入300萬元。非住宅房地產投資上限是1,000萬元，包括商業、商舖及工業樓宇等等。
本文聚焦回顧2023年及展望2024年工商舖物業市場，並且建議工商舖市場值得下注的種類！
回顧2023年商業物業市場，不難發現商廈交易交投不大活躍，主因是利率高企退卻投資者、而且甲級商廈供應持續增加令出租率低迷。不過，投資者及租客也趁低吸納，如證監會用54億承接太古港島東中心十二層辦公樓及內地投資者用22億吸納北角電器道港匯東全幢。部分企業用家趁租金回落升級搬遷，如富蘭克林鄧普頓以130元/呎承租國金二期高層全層，而醫院管理局主要部門用20元/呎承租十萬方呎的九龍灣辦公樓。
展望2024年，利好及利淡因素同時出現：利好因素包括政府延推商業用地、投資移民計劃重啟帶來新資金入市、不乏大型內企落戶香港；利淡因素不外是高息環境仍然「揮之不去」、未來兩年逾500萬平方呎新樓面面世及經濟仍在轉型下企業傾向限制擴張步伐！在「新資本投資者入境計劃」下，預計上限一千萬非住宅投資會利好乙級辦公室市場，尤其是位置優越、交通便利、物業管理良好的單位，既可出租容易、租金合理，也適合自用經商用途！
隨着訪港旅客人數上升，去年核心零售區舖位租金回升較明顯，主要是低位租用舖位以配合零售布局用途，當中不少是內地飲食品牌和商用名牌落戶香港，期望於旅客回歸時「大做旅遊生意」！同樣地，交易價格回落正吸引實力投資重臨市場，包括旺區地舖及主要商業/住宅新區的基座商場，以收取回升了的回報率。
展望2024年商舖表現應該持續改善中，主因受惠於旅客大幅重回香港，尤其是核心商業區。不過，市民「北上購物/消費」正在利淡民生區商舖市場，是市場普遍地看淡一群。對於「新資本投資者入境計劃」人士，商舖市場是值得下注的，包括核心地帶的小型地舖或商場舖，主要住宅區包括大型住宅屋苑之低層街舖及新興住宅區的街舖或商場舖位。再者，也可以集合多個一千萬的投資者，整體性購入全幢出租率理想的零售中心。
自從2018年起，香港工廈市場走勢保持平穩。進入2023年，因為其他商廈和商舖市場吸納部分投資者資金，工業樓宇成交量按年回落21%至約2,000宗。縱然如此，工業樓宇去年也出現了不少大宗交易，包括觀塘、九龍灣及西環工業區不乏低位成交案例。新型產業開始進駐香港，包括數據中心、大型內地/國際電動車企業等等。其實2024年香港工業樓市場也是較被看好，尤其是較新型廠廈、數據中心及凍倉，配送中心要求仍然持續增長。
一般而言，工業樓宇整體是單價較低、總值也較相宜的工商舖物業種類，絕對適合「新資本投資者入境計劃」的胃口！這些投資者可選擇哪些較新型的工業樓宇吸納，注意必須適合使用作數據中心/新型產業企業/配送中心。
「新資本投資者入境計劃」加添一千萬上限的工商舖物業投資選項，無疑為這些種類注入新動力。筆者尤其相信乙級商廈、旺區小型地舖、基座地舖、整幢民生區出租零售中心和工業樓宇是適合他們吸納。當然結合一批投資者組成房地產信託基金也是吸納較貴重工商舖物業的可行之途。當他們正式生活於香港，預計本地中型住宅及豪華住宅同樣受惠，以滿足他們舉家落戶特區之生活剛需！
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.2.27