2月28日是近十四年來香港樓市的分水嶺！財政司司長陳茂波宣布立刻撤辣後，明顯地一二手住宅市場即時出現「小陽春」局面，相信相比上年施政報告書的減辣行動換來的效益更長久、更有力。

 

先回顧價走勢。政府宣布立刻撤辣前，差估署剛公布1月份私樓樓價指數，各類私樓住宅單位齊齊呈現樓價下跌情況，所有類別平均按年、按月、較歷史高位分別下跌9.43%、1.57%和23.03%，而且租金也自一年以來浮現首次平均微跌0.27%，也較歷史高位租金平均下跌7.3%，正表示樓市呈現租價齊下的不景表現！

 

積壓樓市購買力見釋放

再看一二手住宅交易量，踏入2024年，一手成交量偏低，1月份是1,003宗。2月份開始發展商觀望明年財政預算案會否減辣，甚至完全撤辣，她們忍手不推新盤，2月份減至367宗。如果再細分析，五千萬元以上豪宅更加只佔上4%以下，發展商專注推售中小型住宅單位。首二個月一手單位只有約1,370宗，即月平均只有685宗，還比去年每月約896宗，減少24%。反觀自從2月28日政府正式宣布撤辣後，二周共已成交逾2,000宗，即每日平均已突破140宗。如果「小陽春」勢頭仍然維持到3月底，則不難3月份錄得4,000至5,000宗的一手樓宇成交的驕人成績。

 

既然發展商是有着預備待辣招定奪生死才決定推售新盤單位，未來一段時間她們加速推售全新盤及傾銷貨尾單位是肯定的。根據傳媒的綜合統計，三月份共有約3,000伙新單位搶閘應市，單是上周六日已有逾700伙出售，情況是逾一年來最熱門的周末。

 

新盤再次錄大手掃貨案例

撤辣首周最火紅的新盤要算恒基兆業的長沙灣Belgravia Place，該盤已多次加推、微加單價。今月3日啟動銷售行動，首輪即日沽清138伙、上周一有大手客惠顧1.7億元掃下24伙（1A及1B座29樓全層），成為城中一時佳話。項目於開售短短十日內已累沽387伙，佔全部單位逾五成，預料發展商短期會再微加價加推單位。根據非正式的估計，撤辣後二周內，約十個新盤單位同樣地出現大手掃貨案例，涉及約77個單位，共吸納了逾8億元，大手客重臨本地住宅樓市基本上確定。

 

回想長實去年低於市價開售油塘新盤，市場譽為投下一枚「深水炸彈」；今波撤辣中，王新興集團夥拍新世界發展再以超低價正式開打市區全新盤單位。今月7日，發展商公布首張價單，首批推售168伙，折實平均呎價14,808元，相比同區另個發展商於2021年底首批呎價平超過三成，也是近七年半以來最低市區一手盤。截至上周中，項目已收逾4,500票，發展商立刻加推第二號價單共168伙，最新價單只微加價5%，表現非常克制。這兩輪336伙單位已於上周六日預售，銷情非常理想。

 

撤辣正鼓勵發展商嘗試開售豪宅新盤單位，最被市場關注要數新鴻基啟德跑道前端的天壐·海和長江實業黃竹坑站上蓋的Blue Coast。天壐·海首推68伙招標，並已成功售出逾10伙，成交價4,000萬元至1.21億元，平均成交呎價逾4.4萬元，單價非常理想。Blue Coast預計會短期公布價單，合理市場呎價約4萬元，出售反應會清楚表示豪宅走勢。

 

撤辣提振信心 復甦還須減息

甫宣布撤辣後，某代理商即訪問市民，逾八成人置業信心增加。二手樓業主做出相應行動，立時反價/封盤，但是二手樓十大屋苑仍出現逾倍上升的成交案例。相比一手市場，二手樓小業主面對不同的財政情況，也出現不少業主趁撤辣需要求售的例子。根據業界統計，撤辣措施共釋放約9萬個業主的沉重稅務負擔，這大概等至2023年二手樓交易量2.5倍，足見小業主放售樓宇的巨大競爭情形。再者，發展商手中新盤單位（包括全新盤和貨尾單）逾四萬個仍在求售，她們「以量換價」的市場策略短期內仍然會採納，二手樓業主成功售樓的困難程度不少。面對撤辣釋放的龐大一、二手樓供應量，二手樓業主只能利用低於市價求售，二手樓價轉穩是可以預計的。

 

不同種類的移民計劃已經或未來吸引她們定居香港，她們都會鍾情新盤單位，免卻二手樓的各種麻煩情況，包括議價時間較長、成功買進相連單位難度頗大，二手樓再裝修遇到麻煩等等。總括而言，撤辣招會短期興旺一手市場、幫助二手樓收窄議價空間；中長期則回到經濟基本因素及市民對未來置業信心恢復程度。當然未來按揭利息何時開始啟動減息也是主要決定因素，真正減按息才是市場全面復甦的開端。

 

張宏業

特許測計師、中國房地產估價師

 

上載日期：2024.3.19