經過幾年的默默工作，特區政府尋找合適土地、更改規劃用途和用地條件、對作業持份者及投資界進行諮詢等等，發展局終於公布於今財年末季招標推出元朗「三合一」工業地，佔地近35萬平方呎，可建面積約174.88萬平方呎。如果反應理想，下財年中政府計劃再推元朗洪水橋的「巨無霸」工業地皮。該項目由兩幅地皮組成，規模頗為龐大，總佔地約8公頃，料可提供約585.56萬平方呎的樓面面積。

 

標書含對未來工業願景

翻開元朗「三合一」工業地的標書，下列稱為元朗市地段第545號的標書，不難發現特區政府的「北部都會區」的未來工業願景。於「地段解釋性陳述」中指出這土地是首幅政府試驗性推出的現代產業的多層式大廈，具有雙重目的：包括發展和提升工業產業及安置被「北部都會區」發展擠出的現有棕地的土地使用者，例如物流業、露天和低密度儲存使用者（如建築材料和建築機械）、回收業、鄉間工作坊、汽車維修和停泊使用者等等。

 

上列各種土地使用者以前是短期租用或不合法使用農業用地，但對本土經濟作出「不可或缺」的貢獻，並養活不少勞動人士。政府希望鼓勵他們上樓，騰出大量土地空間，達到北部地區土地使用更加有效用、可持續地發展。地政署列明成功中標者需要無償交出不少於總樓面建築面積三成予特區政府，政府初始時段會以五至十年補貼性租金出租予被擠出的棕地作業者，幫助他們過渡到多層工業大廈繼續營運。

 

重視棕地作業「垂直」運作

聰明的讀者立刻意會到這份標書的內容將有別於其他政府招標書，原因是政府希望中標者同樣地花上設計心思去滿足棕地作業的「垂直」運作的挑戰。依照中環商業地王的招標方法，今次工業用地招標採用「罕有」的雙信封形式，包括地價建議書及技術提案書兩部分，並且「破天荒地」把技術提案書比重定為70%，表明提議出多層工業大廈可容納棕地作業者「垂直性作業」才是最重要的！

 

在3月初的新聞發布會中，發展局局長表明這批多層工業大廈用地招標，政府會評估用地的建築設計及出價，非價格因素包括產業發展方面，如大樓會否用創新建議、科技應用、組裝合成、ESG元素輔助以推動行業未來方向，若投標者願意提供比限制多於至少三成的樓面予政府、或在六十個月完工期限前更快完成交付，都屬於加分因素。

 

今年內政府已推出和計劃發售共有兩幅工業用地，包括上列的元朗市地段第545號及洪水橋市地段第10號。前後土地分別可提供約173.83萬及585.56萬平方呎總樓面建築面積，如以每平方呎市場估值約1,300元至2,000元計，則共可為庫房進賬約98.72億至151.88億元，將有助特區政府紓緩兩個財年的財政赤字，並可正式啟動棕地作業者的投遷行動，實是「一舉兩得」的美事。

 

不過現實每每不太順利。工業界人士初步估計大概三成棕地作業使用者可以成功地延續於多層工業大廈經營。棕地作業通常不太合適上樓營運，主因是受租金預算或空間所限的制約。根據現有棕地使用土地統計，於「北部都會區」發展計劃中，約有57%是露天儲物場和倉庫/工場（其中33%是露天場放置大型建築機械/建築材料）、10%是車輛相關作業包括維修及短期停泊各種汽車和12%用於物流和貨運營運用途。由於不少棕地作業佔地面積廣闊，相關搬遷將佔用大量工業空間，現有和可見幾年的新供應工業樓樓面都不能吸納他們轉移使用，造成工業用地潛在巨大缺口。

 

銳意興建新型產業

可幸的是現時物流業已趨向自動式運作，既可降低勞動成本，並能有效地提升整個物流鏈的準確性、效率性，使倉庫管理及運營能力得到大幅性提高。其實這幅元朗「三合一」工業用地的特別條文中展現政府要求中標者對水電提供、環境保護、物流業泊車/上落貨物、樓底高度等等細緻運作作出明確規定，希望發展商真正可以興建合乎棕地作業者延伸營運的多層大廈。

 

在保持地區性金融中心地位外，特區政府銳意興建新型產業，並且通過招商引資帶入多批新型產業落戶特區。這批多層工業大廈的招標，無疑可以增加庫房過百億元收入，也開啟棕地作業者「上樓」大行動，並且騰出大量「北部都會區」土地興建各種樓宇，平抑商住樓價及提供新型產業的新型載體，實是多重意義，值得業界支持和點讚。

 

張宏業

特許測計師、中國房地產估價師

 

上載日期：2024.3.26