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本地樓市未來兩三年:旺市不旺價

本地樓市未來兩三年:旺市不旺價

料兩三年旺市不旺價!3類買樓建議必知

雖然撤辣後,一、二市場交投大增,但其實,整個市場新供應量很多,需時消化,影響未來樓市走勢。威格斯資產評估顧問副董事總經理張宏業接受《香港財經時報》訪問時預計,一、二手市場單位供應合共約13萬個,按照去年住宅買賣成交宗數計算,需要2至3年時間消化,樓市會「旺市不旺價」。

 

但一手市場表現會較二手市場活躍,因不少購買力來自內地,並大手入貨。另外,他又向3類買樓人士提出建議:包括上車適宜選平價新盤;換樓適宜買半新盤;買樓投資宜選近大學區的物業。

 

3月住宅成交料升逾4倍
政府撤辣後,整體市況活躍。張宏業表示,今年1、2月一手樓買賣成交分別是1003宗和367宗,3月買賣成交暫時超過3500宗,有機會達至4000宗,較2023年每月成交平均900宗高出4至4.5倍。

 

撤辣後多內地人入市
他解釋,首先,發展商預期政府減辣或撤辣,於是在1、2月減慢推盤步伐,特別是2月成交宗數僅300多宗,屬於低水平。政府公布撤辣,發展商積極推盤,於是3月購買力爆發,令成交宗數大增。其次,換樓人士、內地人士有見撤辣,覺得買港樓不用繳付辣招稅,於是入市。

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新盤首輪售罄後加價
部分新盤銷情理想,可見一手市場轉勢。張宏業指,今趟一手市場轉勢,成交量增多,雖然發展商未有上調開售價,但已出現2、3次新盤售罄,如將軍澳SEASONS PLACE,該樓盤之後更加價2%至5%,屬於難得情況。過去一年,新盤很難加價。


內地人鍾情一手盤
今次一手市場交投較二手活躍,因買樓主要動力來自境外人士,而不是境內人士,並大手入貨。張宏業表示,這些人士較喜歡買新樓,有以下因素:

 

新盤提供樓書,一目了然,並且可以同一時間買數個單位。但若果買二手樓,如太古城、杏花邨等屋苑,要買兩、三個相連單位或者類近單位難度很高,需要花兩、三個月時間透過代理跟業主議價。


一手樓較新淨,沒有漏水問題,亦不需有維修保養問題,於是這些外來買家放心買。但二手樓有漏水問題,大廈外櫳石屎剝落,外來人士對本港不熟悉,亦不會有太多時間在香港,寧願買一手樓,多過買二手樓。


一手供應約4萬伙
不過,未來整體住宅供應不少。張宏業指,一手住宅單位供應量1.5萬個,加上積壓單位2萬個,合共約4萬個。以往一手住宅每年成交量約1.07萬至1.08萬個,至少3年多才可消化到,發展商加價可能性不大,總之售罄便算。如果一手樓不加價,發展商再買地,地價不會貴,平買平賣。地價平,連同成本計算,樓價可以平一些,只要賺到利潤。


二手9萬「鬆綁」單位應市
在二手市場,正因撤辣,大量二手盤「鬆綁」。張宏業說,今次撤辣,市場估計有8萬至9萬個二手單位受惠,這些業主無需繳付辣招稅,並會趁「鬆綁」放售單位,對二手樓壓力大。

 

因此,他預期,一手市場仍然旺,但樓價不會大升,發展商求量,不求價,二手市場情況更差,有9萬個二手單位供應,跟2022和2023年比較,每年二手成交約3萬至3.4萬宗計算,需要兩年半至3年消化所有「鬆綁」單位。

 

二手樓價今年內不大升
他又預期,二手樓短期止蝕機會大,蝕的比例逐步縮減,樓價有能力上升,但二手樓價沒有可能大升,至少今年內不會發生。

 

13萬伙需3年消化
一手樓樓價表現會較二手樓好。張宏業預期,至年底一手樓樓價升2%至5%,二手樓樓價企穩。他又估計,一、二手市場單位供應合共約13萬個,以2023年來說,一、二手樓成交4.3萬宗,按上述13萬個單位計算,需要2至3年時間才可售出這些單位。

 

今年本港未必減息
市場普遍預期今年美國減息,惟本港未必一定跟隨。張宏業分析說,即使美國減2至3次息,但香港今年減息機會不高,因先前美國加9次息,香港才開始加息。反而,明年新總統上場,為刺激經濟,最有效減息。市場預期,明年美國再減1、2次息後,香港才會減息。

 

港減息0.5厘才可起效應
他又指,減息消息產生心理多於實際作用,但一旦美國開始減息,向市場釋放訊息,香港遲早會跟隨減息,香港優惠利率不會再加,對市場有正面好處,但始終要真正減息,以及減息多少才起到作用。他預計,香港至少要累減0.5厘,才會對樓市有效應。

 

1. 上車宜選平價新盤
資助房屋是不少上車一族的心頭好,但現時不太受落,反而可選細價新盤。張宏業指,近期港人首置項目煥然壹居3座開售,折扣優惠低,許多人沒有揀樓,最終滯銷,因以往樓價高,這類房屋提供較大折扣,於是買家決定買,但現時私樓樓價下跌很多,這類房屋吸引力減低。他說,現時上車一族寧願買一手樓,因位於中心地區新樓樓價介乎300萬至500萬元,而且供應量多,不會大加價。如想上車,可揀選啟德、北部都會區、將軍澳某些盤,是上車熱門地方。


2. 換樓可換半新盤
至於換樓,半新盤是較好的選擇。張宏業指,現時換樓,因已撤辣,故無需計算辣招稅,反而要考慮自己需求,例如會否近工作地點,或者近家裡。他建議,若果想換樓,不妨考慮半新二手樓,最好樓齡在5年之內,設施好。其次,如半新樓呎價低於原先持有物業呎價,比方將軍澳、啟德半新盤的呎價有機會低過太古城呎價,是值得換樓。另外,不宜揀選太舊物業,因申請高成數按揭已經不易。

 

3. 買樓收租宜選近大學區
張宏業認為,若果買樓收租,不宜選啟德、將軍澳、新界北區等新入伙供應多的地區,因在同一區同時間太多入伙盤,租金難升,而且新樓租金回報低於舊屋苑如太古城、嘉湖山莊,因這些新樓樓價不低,但租金低。他亦建議,可買位近大學的物業,然後放租,因部分就讀大學的海外學生會租住這些物業,可考慮買位於西環、九龍塘、紅磡、土瓜灣、沙田等地區的物業,多間大學位於這些地區。

 

專家點評:張宏業

 

原文刊登在香港財經時報

https://www.businesstimes.com.hk/articles/155596/樓市走勢前瞻-最新成交-南昌站匯璽443呎2房連開放式廚房戶減價70萬至1028萬沽/

 

上載日期:2024.4.8