料兩三年旺市不旺價！3類買樓建議必知
雖然撤辣後，一、二市場交投大增，但其實，整個市場新供應量很多，需時消化，影響未來樓市走勢。威格斯資產評估顧問副董事總經理張宏業接受《香港財經時報》訪問時預計，一、二手市場單位供應合共約13萬個，按照去年住宅買賣成交宗數計算，需要2至3年時間消化，樓市會「旺市不旺價」。
但一手市場表現會較二手市場活躍，因不少購買力來自內地，並大手入貨。另外，他又向3類買樓人士提出建議：包括上車適宜選平價新盤；換樓適宜買半新盤；買樓投資宜選近大學區的物業。
3月住宅成交料升逾4倍
政府撤辣後，整體市況活躍。張宏業表示，今年1、2月一手樓買賣成交分別是1003宗和367宗，3月買賣成交暫時超過3500宗，有機會達至4000宗，較2023年每月成交平均900宗高出4至4.5倍。
撤辣後多內地人入市
他解釋，首先，發展商預期政府減辣或撤辣，於是在1、2月減慢推盤步伐，特別是2月成交宗數僅300多宗，屬於低水平。政府公布撤辣，發展商積極推盤，於是3月購買力爆發，令成交宗數大增。其次，換樓人士、內地人士有見撤辣，覺得買港樓不用繳付辣招稅，於是入市。
ADVERTISEMENT
新盤首輪售罄後加價
部分新盤銷情理想，可見一手市場轉勢。張宏業指，今趟一手市場轉勢，成交量增多，雖然發展商未有上調開售價，但已出現2、3次新盤售罄，如將軍澳SEASONS PLACE，該樓盤之後更加價2%至5%，屬於難得情況。過去一年，新盤很難加價。
內地人鍾情一手盤
今次一手市場交投較二手活躍，因買樓主要動力來自境外人士，而不是境內人士，並大手入貨。張宏業表示，這些人士較喜歡買新樓，有以下因素：
新盤提供樓書，一目了然，並且可以同一時間買數個單位。但若果買二手樓，如太古城、杏花邨等屋苑，要買兩、三個相連單位或者類近單位難度很高，需要花兩、三個月時間透過代理跟業主議價。
一手樓較新淨，沒有漏水問題，亦不需有維修保養問題，於是這些外來買家放心買。但二手樓有漏水問題，大廈外櫳石屎剝落，外來人士對本港不熟悉，亦不會有太多時間在香港，寧願買一手樓，多過買二手樓。
一手供應約4萬伙
不過，未來整體住宅供應不少。張宏業指，一手住宅單位供應量1.5萬個，加上積壓單位2萬個，合共約4萬個。以往一手住宅每年成交量約1.07萬至1.08萬個，至少3年多才可消化到，發展商加價可能性不大，總之售罄便算。如果一手樓不加價，發展商再買地，地價不會貴，平買平賣。地價平，連同成本計算，樓價可以平一些，只要賺到利潤。
二手9萬「鬆綁」單位應市
在二手市場，正因撤辣，大量二手盤「鬆綁」。張宏業說，今次撤辣，市場估計有8萬至9萬個二手單位受惠，這些業主無需繳付辣招稅，並會趁「鬆綁」放售單位，對二手樓壓力大。
因此，他預期，一手市場仍然旺，但樓價不會大升，發展商求量，不求價，二手市場情況更差，有9萬個二手單位供應，跟2022和2023年比較，每年二手成交約3萬至3.4萬宗計算，需要兩年半至3年消化所有「鬆綁」單位。
二手樓價今年內不大升
他又預期，二手樓短期止蝕機會大，蝕的比例逐步縮減，樓價有能力上升，但二手樓價沒有可能大升，至少今年內不會發生。
13萬伙需3年消化
一手樓樓價表現會較二手樓好。張宏業預期，至年底一手樓樓價升2%至5%，二手樓樓價企穩。他又估計，一、二手市場單位供應合共約13萬個，以2023年來說，一、二手樓成交4.3萬宗，按上述13萬個單位計算，需要2至3年時間才可售出這些單位。
今年本港未必減息
市場普遍預期今年美國減息，惟本港未必一定跟隨。張宏業分析說，即使美國減2至3次息，但香港今年減息機會不高，因先前美國加9次息，香港才開始加息。反而，明年新總統上場，為刺激經濟，最有效減息。市場預期，明年美國再減1、2次息後，香港才會減息。
港減息0.5厘才可起效應
他又指，減息消息產生心理多於實際作用，但一旦美國開始減息，向市場釋放訊息，香港遲早會跟隨減息，香港優惠利率不會再加，對市場有正面好處，但始終要真正減息，以及減息多少才起到作用。他預計，香港至少要累減0.5厘，才會對樓市有效應。
1. 上車宜選平價新盤
資助房屋是不少上車一族的心頭好，但現時不太受落，反而可選細價新盤。張宏業指，近期港人首置項目煥然壹居3座開售，折扣優惠低，許多人沒有揀樓，最終滯銷，因以往樓價高，這類房屋提供較大折扣，於是買家決定買，但現時私樓樓價下跌很多，這類房屋吸引力減低。他說，現時上車一族寧願買一手樓，因位於中心地區新樓樓價介乎300萬至500萬元，而且供應量多，不會大加價。如想上車，可揀選啟德、北部都會區、將軍澳某些盤，是上車熱門地方。
2. 換樓可換半新盤
至於換樓，半新盤是較好的選擇。張宏業指，現時換樓，因已撤辣，故無需計算辣招稅，反而要考慮自己需求，例如會否近工作地點，或者近家裡。他建議，若果想換樓，不妨考慮半新二手樓，最好樓齡在5年之內，設施好。其次，如半新樓呎價低於原先持有物業呎價，比方將軍澳、啟德半新盤的呎價有機會低過太古城呎價，是值得換樓。另外，不宜揀選太舊物業，因申請高成數按揭已經不易。
3. 買樓收租宜選近大學區
張宏業認為，若果買樓收租，不宜選啟德、將軍澳、新界北區等新入伙供應多的地區，因在同一區同時間太多入伙盤，租金難升，而且新樓租金回報低於舊屋苑如太古城、嘉湖山莊，因這些新樓樓價不低，但租金低。他亦建議，可買位近大學的物業，然後放租，因部分就讀大學的海外學生會租住這些物業，可考慮買位於西環、九龍塘、紅磡、土瓜灣、沙田等地區的物業，多間大學位於這些地區。
專家點評：張宏業
原文刊登在香港財經時報
https://www.businesstimes.com.hk/articles/155596/樓市走勢前瞻-最新成交-南昌站匯璽443呎2房連開放式廚房戶減價70萬至1028萬沽/
上載日期：2024.4.8