多年來，多屆的香港特區政府都悉力解決香港的房屋問題，現時卻仍面臨不少挑戰，包括助青年人/首置人「上車難」長久問題、徹底性消除劏房惡劣現況、公屋輪候人數「長居不下」的局面、資助居屋數目興建速度趕不上剛需現況等等。
撤辣後購買力傾向私樓
最近，特區政府全面撤去樓市辣招以提振樓市成交，但又出現資助居屋滯銷情況，實屬有關當局不能盡計的最新改變。趁着有700人士通過審核「港人首置」的資格時機，市建局推出紅磡鶴園街2號煥然懿居第三座260伙，揀樓初期反應欠佳，首兩百獲邀者出席率皆低於一半，這跟2019年6月間首座首日共有80位合資格人士獲邀中已能成功售出71伙，第三座初期銷情明顯地遜色不少。
究其原委，主要是樓市全面撤辣後，大量新盤單位以減價速銷手法求套現，例如九龍灣私樓新盤泰峯，首批168伙打折後均價只是1.48萬元/平方呎，二者叫價非常接近，私樓更沒有5年內轉售限制、又無需補地價自由出售，買家傾向選擇私樓是可以理解的。
2022年施政報告中，特首提出重啟私人參建資助房屋計劃，邀請發展商投標政府土地興建居屋，以及在私人土地上發展居屋。去年6月份公布計劃命名為「樂建居」，今年3月份，政府推出首幅「樂建居」地皮招標。地皮位於柴灣祥民道的柴灣內地段第185號用地，並將於7月19日截標。地盤面積約5,213平方米，住宅單位總數不少於700個。如果合計另幅東涌第122區用地，兩幅土地可提供約2,300個資助出售單位，有助填補居屋數目不足。房屋局表明「樂建居」計劃框架，是跟居屋同一房屋層級，即是入息、資產限額和轉讓限制，均會與當日推售的其他居屋項目看齊。
如2023年行政長官施政報告第98段中指出，特區政府「繼續透過資助出售房屋（包括「居屋」、「綠表置屋」、「港人首次置業」，及新的「樂建居」等計劃），在整體布局上設置公私營房屋軌道銜接的置業階梯」。聰明的讀者自然發現「資助出售房屋」階梯變得多樣複雜，而且居屋2023計劃及燃然懿居第三座浮現滯銷情況在在反映私樓樓價的連番下調已構成私樓和資助售房屋間有所重疊，而產生了購買人士自然上流的最新市況！
冀簡化三層置業階梯
回顧現行特區的住屋階梯，最底層是出租性的過渡性房屋、簡約公屋及一般公屋三類，中層算是五種出售性資助房屋，包含參與租置計劃的公屋、綠置居、居屋、樂建居和港人首置計劃及最頂層的私人住宅。
三層階梯共計有九類，尤其是最多樣、最受歷史因素塑造的中層部分，共有五大部分，也長遠地構成整體系統簡化時的困難性。
不少年紀較大的公屋建築群將會逐漸步入重建程序，有助吸納過渡性房屋和簡約公屋用戶陸續上樓。長久而言最底層的階梯可望簡化為以一般出租公屋單位主導的願景！至於出售資助房屋的板塊，長遠可將居屋、樂建居及港人首置房合併，並且通過分級制度再細分。每期推出時更加應該按照當日私樓市況，逐次制訂定價、申請資格收入和資產總數等條件，以保持政策靈活性。
倡關注助夾心階層向上流
步入2024年，特區房屋政策和置業階梯重整成為眾多立法會議員的關注點！筆者非常認同洪雯議員的觀點：房屋政策欠納入一個向上流機會。公屋戶和私樓業主並不是最困難解決的階層，尤其今屆特區政府已表明致力增建公屋和有序完全撤辣使私樓市場重回市場規律運作。最棘手的一族是無資格輪候公屋、並無力購買私樓的夾心階層，令房屋階梯出現斷裂，對私樓長遠需求構成威脅。撤辣招後私樓市場出現「小陽春」，大多入市人士都是新香港人、換樓客及物業投資者，未來有持續私樓購房者都要依賴由資助房屋上流一群。現行的房屋政策應該導向他們有上流機會，才是未來特區私樓市場健康發展的因素。
今屆政府表明增加公屋供應量，但也構成特區政府逐年的財政負荷。長遠來說，政府可多推行私人發展商參與資助出售房屋計劃，既可中短期大增供應量，更可大大減低政府的財政負擔。當然需要重建檢視出售資助房屋的各項發售條件，並且按當日市況再行修訂。如洪雯議員倡議，公營房屋中的出租和出售比例可以從目前七三比改動為六四或五五比，以回應各階層市民的需求！
經濟下行、私樓價格下調、特區政府財務情況改變在在推動本地房屋政策和置業梯級的演化及改進。長遠來說，簡化三層置業階梯內容及幫助市民持續上流是不二法門，市場管理者必然是特區政府，祈望本土房屋市場可以滿足不同人士的房屋需求！
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.4.9