兩地撤辣的最大區別是，香港經過去年10月份「減辣」後今年於2月底才完成住宅物業撤辣，澳門政府則今年4月中通過一次性措施，把住宅、非住宅、車位物業全撤所有稅項，可以話一步到位。同樣，兩地金融管理局立即跟進發出新指引，自撤招生效日起取消逆周期樓宇按揭成數措施，並暫停實施壓力測試的要求。
不難發現和理解，港澳政府都面對新冠疫情後本土經濟復甦未似預期，而且利息高位不下，今天兩地經濟情況已不再容許樓價持續下調，增添兩地經濟壓力，通過完全撤辣招使樓價短期企穩。撤辣招會幫助樓市成交量回復正常水平，既可提振經濟，也可協助財困業主/投資者/企業家售樓套現，使資金被樓市釋放重回實體經濟環節中。
香港特區撤辣在先，首次分析撤辣後的住宅樓市。
撤辣後港澳新盤群出
自2月28日樓市全面撤辣後，本港新盤市場明顯升溫。回望去年，本土經濟仍在復常的初階，發展商採取保守態度，主力銷售較平價新盤單位。受惠於全撤辣的推動，多個豪宅盤開售，包括位於啟德跑道區、何文田站上蓋、黃竹坑站上蓋大型住宅發展，大多取得不俗銷情。撤辣後連續兩個月的銷售金額不遜。
面對龐大新盤單位待售，發展商齊齊用「負溢價」手法推售，先取量再取價。簡而言之，新盤開價會低於同區二手樓，也把撤辣招後短暫的二手住宅「小陽春」局面壓下去。步入4月初，二手樓的「平價盤」基本上已清倉，或是業主提高叫價，都促成二手單位「小陽春」降溫！
新盤單位暢旺也間接地催旺發展商申請全新預售樓花同意書，今年4月政府接獲6份申請書，是年內次高，涉及3,603伙，令全港累積預售單位增至1.7萬伙。發展商提速預售，表明他們並無放慢銷售步伐，而是盡速賣樓套現，預算新盤單位價格短期間仍會受壓。
不足兩個月，澳門政府宣布全面撤辣，也同樣帶旺當地一手樓市。
撤辣當天，發展商立刻推出優惠吸引買家積極入市，去庫存先回收資金。根據當地物業中介估計，撤辣後短短十日間，已累售不少於80個住宅單位，包括氹仔市的濠尚、路環的金峰、名鑄、珀悅等等。同樣地，他們也是以「負溢價」形式開盤。不少新盤以均呎六千至七千元起開售，較高峰期下跌三四成，吸引不少買家自住或投資者長線投資。
港樓租賃有優勢 吸引內地客
明顯地，港澳兩地樓市，尤其一手新盤單位都被政府撤辣沖旺了！香港一手新盤已發現有投資客大手購入多個單位，主因是本土一手樓盤開價相當克制，且回報率回到三厘以上水平，逐漸地吸引長期投資客回流。反觀澳門住宅市場，住宅樓宇回報率仍然低企，都是一至二厘內，對於投資者不太吸引，預計當地住宅新盤仍是自住客主導。再者兩地比較，香港一手住宅單位較受內地客追捧，因為較易出租、回報率較合理，且轉手較容易。撤辣後，各個新盤成交中，內地客比例都在穩步上升，尤其是鐵路沿線和景觀優越的海景單位更受歡迎。
根據兩地不同學術及學會的專業分析，港澳地區今年的國內生產總值（GDP）增長是不俗的，香港增長約2.8%，而澳門更高達16.8%，反映兩地已從低谷慢慢向上回升，將有助兩地住宅價格重回中期上升趨勢。不過，各位必須緊緊追蹤未來利息走勢和政府樓市政策。上周某大香港銀行調整5月份的按揭優惠，轉按息以最優惠利率（P）計即5.875厘，比4月大幅上調1.75厘，也把新造交易按揭現金回贈清零。這意味着銀行開始收緊樓按政策，也帶來後市一些警號。
後市還看本土經濟表現
總括來說，撤辣把樓市帶回到市場調節機制，後市還看本土經濟表現，按揭利息何日起下調、銀行樓按整體取態。無論如何，樓市尤其住宅物業的低谷日子已過，未來將迎來清晰前景。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.5.14