德意志聯邦共和國（下稱德國）是歐盟中人口最多的國家，現有人口約8,320萬，由16個邦組成，首都與最大城市為柏林。
筆者於上月中旬在德國和捷克旅遊超過2周，遊覽過德國幾座主要城市如法蘭克福、萊比錫、柏林及多個小型鄉間市鎮如威騰堡、沃木斯、愛爾福特、艾森納赫等等。除了飽覽美好山河、享受德國美食和啤酒外，筆者還順道考察當地房地產市場狀況，尤其是住宅市場。柏林是德國主要城市及首都，吸引超過1,200萬訪客，其中約46%是海外旅客，不乏旅遊、經商、學習、文化交流目的。在柏林街頭流連，筆者看到不少內地、香港、澳門及台灣旅客的腳蹤，是她們踏步歐洲大陸不二之選。
本文扼要介紹德國置業的手續，主要稅務安排及其他重點事項。對於海外買家來說，筆者簡單回顧較為外人熟悉的幾大都會如柏林、漢堡、法蘭克福及萊比錫，提供平均房價和房租資訊，使她們較易決定投資 / 居住目的地。
德國未來或再設住宅租管
購買房地產是長遠投資，必須看清當地經濟表現和前景。過了十年景氣時代後，2023年德國經濟經歷了久違的收縮年頭，去年國民生產值已收縮0.3%，主因是俄烏衝突提高各類商品價格使通脹率高企，政府採用大幅加高銀行利息手段去控制通脹。地緣政治不穩定令全球貿易額下降，迫使德國出口收入轉差，德國經濟短期失去動力。高通脹、高建築成本、高利息令不少建築商取消或拖延房屋興建，2023年新屋建成投資銳減20%以上，使德國中線房屋供應量受壓。展望今年上半年，德國經濟仍然橫行，下半年可望利息開始回落，經濟才有機會轉穩，2025年才回到不足2%的經濟增長勢頭。經過去年高通脹率後，今年通脹率已回到較合理水平，締造下半年減息的利好因素，興建新屋活動逐漸回復正常。
在德國置業跟外國手續相若。首先當然是制訂臨時買賣合約，首期通常是一成。買家四周內要交清物業稅，不同城市稅率不一樣，介乎物業價值3%至7%。最後是雙方完成最終合約交付尾期完成交易。現時外國人不能於德國取得樓宇按揭，並且十年內轉售物業要交納25%增值稅。根據當地聯邦政府統計，只有51%國民擁有自置物業，其餘49%是長期租客。大約十年前，德國曾經實施租務管制，但是不久後已被叫停。面對可見未來，建築成本高企（含利息支出）使全國新屋興建活動減少，持續移民政策吸引眾多移民湧入大城市工作和居住，近年各大城市租金有升無降，已構成棘手的社會問題。現時聯合政府中不乏政客開始再提出重設住宅租管法例，通過行政手段去控制租金上升，投資住宅人士必須承擔未來租管實施風險。
柏林租金回報率3.83%
柏林是德國首都，是全國最大城市，2024年人口達340萬，平均月收入（除稅後）是3,180元（歐元，下同）。根據當地中介資料，最新一房租金平均是1,280元（市中心）及910元（市郊），三房租金為2,380元（市中心）及1,790元（市郊），而平均呎價是7,870元（市中心）及5,780元（市郊）。相比2022年，多層大廈均價已下降7.23%（2023年底），柏林租金的回報率是3.83%。柏林每年人口增長大約4萬至6萬，平均增長率5%，構成該市租金持續上升現象。
德國第二大城市為漢堡，2024年人口達174萬，主要產業屬於未來性，包括航天科技、再生能源、生命科學、物流運輸及食品製造，估計每年有約1萬間新企業落戶，市民平均月收入達3,090元（除稅後）。根據當地中介資料，最新一房租金平均是1,010元（市中心）及730元（市郊），三房租金為1,870元（市中心）和1,380元（市郊），而平均呎價是7,680元（市中心）和5,150元（市郊）。相比2022年，多層大廈均價已下降7.88%，而一房至二房獨立屋均價則下降9.1%。租金回報則較柏林低，平均回報率只是3.17%。
萊比錫市中心一房租金750元
法蘭克福是德國的金融中心，是眾多德資銀行的總部，也是歐元中央銀行總部。該市主要產業包括金融、保險、旅遊、零售、廣告行業，屬於德國較富裕地區。2024年市中心人口約65萬，市民平均月收入（除稅後）大約是3,670元。根據當地中介資料，最新一房租金平均是1,170元（市中心）及830元（市郊），三房租金為平均2,070元（市中心）和1,440元（市郊），而平均呎價是7,180元（市中心）及4,300元（市郊）。相比2022年，多層大廈均價已下降10.76%（2023年底），一房至二房獨立屋均價已下降8.43%，租金平均回報率是3.63%。
如果大家想找較便宜的住宅購買或租用，可以到前東德的地區，首選是萊比錫市。萊比錫市近年成功吸引大量科創企業進駐，儼然成為全國創新首都。以前萊比錫是東德主要會展及商業中心，統一後大量商業活動外移，使到城市冷落。隨着大量企業再次進入，該市已吸納不少國人移居，建築業空前蓬勃。再者，該市旅遊資源非常豐富，是著名音樂家巴赫第二故鄉，又遺留大量東德年代建築物與交通工具等等，值得大家旅遊體驗。2024年人口已迅速地回升至50萬人，屬於德國中型城市，且物價、樓價、租金偏低，市民平均月收入（除稅後）只是2,300元，也使該市房價和租金不高。根據最新中介資料，一房租金平均是750元（市中心）及490元（市郊），三房租金是1,270元（市中心）和940元（市郊），而平均呎價是4,600元（市中心）及2,800元（市郊），租金回報率約4.43%，屬於較高水平。
步入2024年，德國經濟可望止跌回升，期望未來中德經濟朝向多元化合作發展，幫助德國經濟重拾動力，2025年GDP回到2%增長區別。中德未來回到合作關係驅使內地、香港、台灣人士前往考察、經商、學習、旅遊和居住，選擇置業或租用住宅物業未嘗不是可取的。落戶什麼城市先了解各個城市經濟特色、經濟展望、房產市況和展望，多作考察分析才可下注。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.5.28