再者，特區政府有遠見地吸納大批專上教育學生落戶香港。在「青年興，則香港興」思路下，特區政府銳意發展香港成為國際專上教育樞紐，進一步提升香港國際城市地位，把本港專上教育提到更高台階，具體措施包括擴大政府資助專上院校非本地學生限額將提升一倍至40%、擴大獎學金計劃，增加大學宿位（目標至2027年前合共增加13,500個宿位）、增加在港留學生學習及增值機會、推進「北部都會區」專上教育建設等等。大批大專學生湧港茁壯本地「學生公寓」市場，為業界締造另類物業發展的投資機會。
非本地大專生私人住宿需求續增
根據今年3月底仲量聯行公布的《解鎖私人學生住宿市場增長潛力》報告估計，目前有約3.72萬名非本地大專學生只能選擇私人住宿，未來數年更會提升至5.95萬名，迫使私人學生住宿租金受壓向升。預期大學宿舍供應短缺的問題，將於2027/28學年為私人市場帶來2.23萬個床位的額外住宿需求。
理想的學生公寓應該設備完善，包括大量學生住宿床位或房間、共享活動空間、獨立學習空間、適量膳食、娛樂和健身設施及智能化出入大廈系統。香港土地較稀缺，私人學生公寓只有通過改裝酒店、住宅大廈及商業大廈提供。當中以現成酒店再裝修較為省本和慳時，大大減低投資總額，未嘗不是空置商廈或酒店（尤其是非核心地帶）的理想出路。
其實去年已有數間酒店被基金拿下改裝成為學生公寓。AEW資產管理公司斥資16.5億元買入紅磡逸酒店，並正式改名為Y83。現時入住率已近滿，共可提供約600住宿位，租金由每月8,300元至14,800元，且自2022年起平均每年租金升幅超過一成，是項理想回報的投資項目。再者，還有保德信基金（PGIM Real Estate）、宏安集團及安祖高頓基金（Angelo Gordon）等等相繼投資學生公寓市場。
最近，學生公寓投資者再添生力軍，中原集團旗下中原投資公司趁機進軍香港學生公寓市場，計劃未來2至3年投放資金，購入約2,000個床位的學生公寓項目，主要位於大學周邊地區。
舊樓單位改建作宿舍回報率可觀
除了整幢大廈改裝或重建外，不少中小型投資者也於學生公寓出租市場上分一杯羮。他們集中包租個別舊樓單位或未重建拆卸的唐樓，再進行簡單裝修後分租給非本地大專學生。這類小型投資通常是較短期投資，通過承租舊型單位再粗略裝修，於平台上找尋正要赴港的非本地學生，以短期租約（大概短至一年內）分租大專學生，這些項目大多位於大專院校區域如紅磡、土瓜灣、旺角、太子、深水埗、沙田、大埔、西環等。這些投資者只花上少量投資額，便可以短租形式迅速回收資金，回本期快、回報率也不俗，未嘗不是這些唐樓或舊式單幢住宅大樓的投資出路。
特區政府致力通過「搶人才、留人才」及「青年興，則香港興」思路，吸納各種人才和大專學生赴港教育或工作，對香港住宅有着不俗的振興效果。無論各位是大型基金公司/發展商或是中小型投資客，不難從中找着適合投資選項，從「撤辣」後的香港樓市中贏得合理回報。香港市場生機盎然，機會滿滿，未嘗不是理想物業投資地方，大家只要多多調研，定可得到合用投資選擇。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.6.4