7月初，特區政府發布本地5月份零售額數據，5月臨時估計零售額是305億元，按年跌11.5%，多過市場預期的10.8% 跌幅。相比4月份的跌幅14.7%及絕對值的296億元，數據有所改善。不過，讀者需要留意5月份內有五一黃金假期，月份的輕微改善是可以預期，但是對比市場預期估算，也是叫人失望的發展。如果回顧今年首五個月零售數據，金額和總量分別下跌6.1%和7.7%，表明近月零售數據變差。
根據零售協會的會員調查，有八成半零售商相信6月生意下跌，幅度介乎單至雙位數。展望7月至8月暑假旺季，有九成零售會員料生意仍然走低，主因是港人出外旅遊及北上消費流行，內地客崇尚「窮遊」，加上今年兩大體育盛事如夏季奧運會及美洲 / 歐洲國家盃賽事轉播，令到日間消費購物活動減少，零售 / 食肆 / 娛樂市道轉為淡靜。接續暑假旺季是聖誕及新年時節，年底零售行業才可望轉為暢旺。
網購勢成未來行業「藍海」
相比整體零售行為金額和總量都是下跌，近月網購表現成為逆市中的奇跡。今年首季網上銷售額均下滑，但從第二季起迎來上升勢頭，4月、5月份分別按年增11.5%及21.9%，而5月份網上銷售臨時估計值已達26億元，佔整體8.7%，表明未來網購習慣已經成型，且零售商網售操作初步建成。
不難想像，未來網購發展空間巨大，相比實體店的銷售空間限制，網購肯定成為未來行業的「藍海」。這個大趨勢強迫零售行業倚重實體店的親身體驗功能。高級消費品紛紛採納「體驗」＋「購物」的銷售形式，中環店舖成為最受惠一族，例如蘇格蘭威士忌The Macallan、阿聯酋航空、歐米茄名錶等等先後租用中環巨舖，打造成為豪華體驗館，具備體驗、展覽、餐館及零售於一個場所。其實是世界各樣名牌的新方向，務求讓貴客先體驗享受、後購物消費，盡量延長顧客留店時光，增加銷售數目和金額。中環巨舖幾乎已完全被租用，這種體驗式消費行為冒起，可謂「居功不少」，正是可以捉住高級顧客的消費心理和模式。
四大核心區空置率下降
首半年商舖市道可謂「租旺售閒」，租務活動見證初步復常，但是銷售量仍為不振。截至上月25日，利嘉閣（工商舖）發布上半年錄得約451宗成交，較去年下半年減少5%，連續跌了兩個半年並創下近八個半年新低。成交淨金額約81.45億元（如果撇除愉景新城商場及元朗千色匯的登記成交共70.82億元後），按半年實際只微升5.6%，買賣活動未因復常通關及「辣招」全面撤銷被催旺。如果再以價格組別詳細分析，則可見逾二千萬元皆升，尤其是1億元或以上升幅最厲害，但是特大銀碼逾5億元以上的成交則是寥寥可數，反映高息環境及銀行收緊工商舖按揭下，特大銀碼成交量仍然處於「不正常」時刻。展望未來，大型商場成交只局限在成熟社區的基層商場，既可提供合理租用率，也可讓投資者得到理想回報（通常是4至6厘左右）。
又根據中原（工商舖）資料顯示，5月份錄得356宗租務成交，較4月份的321宗上升約11%，而成交金額則錄得3,844萬元，按月勁升達兩成，兩者反映5月份「貴租」店舖有上升勢頭，實是可喜可賀現象。租務活動轉旺有效地降低四大核心消費區（包括中環、尖沙咀、銅鑼灣及旺角）的空置率，尤其是中環及尖沙咀跌幅明顯，分別是1.6%和0.8%，但是空置率以銅鑼灣的5%稱冠。再看5月份的空置率絕對值，不難發現旺角和尖沙咀仍然高踞於8%附近，表示內地個人遊兩大熱門地區受到內地遊客消費模式重大改變利淡影響。
內地品牌料續積極來港
市場也不是全面充斥壞消息的。近期還有不少零售行業繼續擴張，包括中資食店、證券商、運動店、體驗式高級店、高級時裝 / 手袋店、鐘錶店、手機零件店、夾公仔店等等，主要落戶於核心購物區地舖。同時，一些新來的中資食肆也因成本（包括租金和人工）過高，出現退租事件。他們仍沿用內地大城市的經營方式，未有改良口味迎合本地消費者，是敗走香江的主要原因。無可否認，香港是粵港澳大灣區龍頭城市之一，又是國際性消費城市，對於內地飲食品牌別具吸引，既可吸收國際運營經營、國外消費者飲食口味，也可提高國際及港澳地區品牌知名度，有助未來境外市場集資的道路。預料未來，不少內地飲食品牌仍會積極落戶香港，充當邁向國際大門的踏腳石。
如果分析整體租售市場，店舖市場可謂已找到租金的平衡點，但是售價水平仍是浮沉階段，主要受制於利息高企、銀行收緊按揭條件、實體 / 網絡零售比例演進、北上消費趨勢上升、內地訪客消費模式調整等等因素。展望銷售市道，高息一天不下，銀行一天未放開按揭條件，買賣市場仍會持續淡靜。如同住宅市場一般，店舖買賣市場今年不易復常，靜待利息啟動下降趨勢，方是市道轉活的開端。零售商店應該自強，盡量降低商品零售價格，包括開拓網購活動、降低存貨成本、提供多購減價方法等等，吸引市民留港消費，把市民的心拉回香港本土飲食 / 購物。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.7.9