根據中原地產統計，近五年一手登記宗數持續走低，宗數由2019年的每年20,685宗，跌至2020、2021年的15,013宗及17,469宗，而2022年及2023年更加低見10,261宗及10,682宗，一手銷售量近年明顯放緩。今年2月底，特區政府全面撤辣，一手銷量開始出現「反高潮」，預測今年上半年一手登記量可達9,400宗，幾乎已達去年整年一手登記量的九成左右，被市場人士解讀為一手市道已摸底反彈。如果細分，3月至6月的一手樓表現，不難發現「小陽春」只維持了不及一季，6月份累積一手購買力幾乎用盡。
低價新盤削二手購買力
上半年發展商售樓成績表已派發，新地和恒基分別以154.2億元及1,515伙單位膺吸金王及賣樓王。半年內五大最暢銷新盤包括日出康城12期Season、何文田朗賢峯、港島南岸3B期Blue Coast、長沙灣Belgravia Place第一期及元朗Yoho Hub II，5個新盤之中小型新盤數目已佔上3/5，足見這期中小型單位較「吃香」。近月，發展商都開售中小型新盤，例如Novo Land、柏蔚森I及III期和屯門黃金海灣、意嵐，全以震撼一手單價開售，並且打破同區五年新盤單價新低。例如旭日國際推出黃金海灣、意嵐首張價單的131伙，以最低入場價184萬元及呎價8,942元吸客。截至上周五已收到逾5,300票，是兩次推售總額219伙的24.2倍，反應空前熱烈。新盤低價開盤迫使同區新盤貨尾加入減價戰，更加抽乾同區二手樓購買力，屯門區新盤貨尾和二手樓只有跟隨大幅減價吸客。
發展商「求量」心態基本上形成。根據美聯物業統計顯示，今年第二季新盤開價較同區二手價低約12%，較首季的5.1%擴闊約6.9%，是連續幾個季度出現一手樓平過二手樓的「倒掛」現象。回顧過去四年，新盤溢價主要企穩於10%至20%，但是自從2022年次季起則出現一手樓平過二手樓局面，今年第二季更惡化到12%，足見發展商求現心態形成，且仍會維持一段日子。如果一手樓持續開低價，同區二手樓價必然受壓，二手業主只有降價求售，形成互相拉動下跌的不良循環。
2月份特區政府全面撤辣造就發展商倚重開售細碼一手樓、不少內地買家踴躍入市、本地投資者再度以公司名義購買物業，對未來發展制訂開盤單價、總價和地點且有指導性作用。今年首6個月普通話拼音買家交易登記，分別佔上成交數目和金額的25%及30.9%，同創歷史高位。如果單看一手樓成交，最受內地人士歡迎是啟德、火碳、黃竹坑及何文田，都企穩在40%至約60%水位，足見他們鍾情新區中新盤。近期啟德區跑道上開售震撼單價的細單位，預計銷情必然熱烈，發展商乘勢加推加價，為近月淡靜氣氛添活力。
樓價料明年止跌向上
展望下半年住宅市道，發展商和代理商觀點截然相反，發展商看升5%至10%，但是不少代理商及專業測量師則反見下跌，最高預料下跌一成。其實一手市場充斥着利好及利淡因素，利好因素包括住宅租務市場活躍、樓息已見頂趨下降，全面撤辣吸引內地人士、公司客、投資客及上車一族有序回流市場，但是也不乏利淡因素，如未來幾年一手樓供應量是「先高後低」、香港按息今年減息幅度有限、銀行對樓按態度轉向審慎及一手樓平價持續等等。綜合所有上述因素，今年一手樓樓價走低的幾率仍然不低，明年還看樓按遞減次數及幅度和本土經濟復甦情形。簡單來說，今年下半年仍然看跌，明年則有機會止跌平穩向上。
內地資金助振興本地樓市
撤辣後造就內地客增加入市，對於本地房產市場是利好的。長遠來說，這種新現象會改變新盤設計，包括面積會增大、內裝傾向金碧輝煌的設計、大廈命名回歸中國化等等。發展商應增加內地宣傳比重，多些應用內地慣用的社交媒體推售，而選擇新盤地點時也集中新型發展地區如啟德、將軍澳、北部地區，豪宅則偏重黃竹坑、山頂/半山、何文田等等傳統地帶。內地資金湧港必然振興本地房地產市場，大家不妨拭目以待，再疊加明年減息潮，房地產市場有望迎來新氣象。
張宏業
特許測計師、中國房地產估價師
上載日期：2024.7.23