7月內，香港特區政府分別先後公告兩幅住宅土地的招標結果，一幅為沙田小瀝源私人住宅土地，以理想地價成功售出，但另一幅「樂建居」柴灣地則流標收場。前者吸引11份標書，後者只收到一份標書。如某本地發展商高層透露，關鍵在於是否「計得掂數」。

 

今年2月底特區政府全面「撤辣」後，一手市場迅速地走過「亢奮期」，6月份進入消化期，市場正待利好市場消息再出發。面對未來幾年持續高供應量，部分發展商先前「執死雞」購地的項目，以較便宜的總成本搶先降價套現，6月及7月份熱賣的啟德柏蔚森項目I和III及屯門黃金海灣·意嵐就是典型例子。其共通點是樓盤項目單位數目不少及均屬同區的位置優越和景觀項目，率先以大幅低價開售，同樣地收到非常理想效果，可謂6月份新盤的大贏家。低價一手新盤短期收納大量同區購買力，造成二手樓淡靜及其他一手樓跟價現象。

 

深入考量，不難發現這些樓盤熱賣原因是雷同的：單價低於同區二手價及總價不高令置業者受惠於「撤辣」後印花稅下調，發展商推出保證租金套餐吸引投資者重回市場等等。投資者再度「買樓套租」是看好特區政府新政策吸引大量內地大專學生及各類人才申請來港居留。

 

受惠「搶人才」政策 「買樓套租」成交增

其實特區政府連環新政策對不同銀碼物業產生不同振興後果。近年來，政府多項「搶人才」計劃，如「高才通」的高端人才通行證計劃、優秀人才計劃及非本地畢業生留港/回港就業安排，都對中大銀碼物業刺激最大。專才赴港後，多選擇首先租用物業，待熟悉各區環境後，再決定留下來購買負擔得起的心儀單位。當然他們在香港的工作穩定後，收入證明具體化才可成功從本地銀行按揭住宅單位。還未包括開始成功通過審批的在香港最少要投資3,000萬元資產的所謂「投資移民」，以及未來成功上市或經營的內地企業家和高管人才，他們主要放眼逾億元的貴重物業。

 

再者，特首在去年10月發表的施政報告中宣布，各大專院校相關授課課程的非本地生就讀人數上限，將由兩成倍增至四成。每逢暑期前，大批即將或已在港就讀的非本地生預先租用單位，他們或肯先付半年或整年租金，對中小型單位租務市場有着支撐作用。他們大都選租鄰近各大專院校的較新屋苑型住宅單位，以獨租或共租形式入住。這批大專生租務需求正成為新盤發售時優惠條件選項，例如連同地產代理商提供售後出租服務，代理商願意減免部分租務佣金吸客。大批現成租客出現將主導未來新盤方向。

 

小型及超豪宅單位料續受捧

既然政府「搶人才」和非本地大專生計劃已成功吸引大批企業家、投資者、高級管理人才及非本地大專生有序赴港，未來小型及超豪宅單位持續受到追捧。他們的持續剛需逐漸改變結構，為市場重新注入新動力，促使兩個細分市場甚具商機。

 

下半年每月一手成交料逾千宗

最近位於啟德和屯門兩個不同地域的新盤，同樣採用成功的策略換來非常理想的銷情，並且立刻加推單位及微調價格。它們的熱賣再度激活一手市場，成為市場價格觸底信息，正式啟動下半年一手市場。它們的熱賣大大增加了發展商和中介商的信心，助其把握市場剛需的變化，為未來6個月新盤銷售打下堅實基礎。筆者預期下半年一手新盤銷售保持暢旺，保持月銷平均1,000宗以上，讓全年一手新盤銷情突破15,000宗以上。間接地提供資金源，鼓勵發展商積極投地，為特區政府庫房增加收入。

 

張宏業

特許測計師、中國房地產估價師

 

上載日期：2024.7.30