近日全城最熱門的問題莫如「你看了电影《破.地獄》?」
無錯，兩位華語笑匠許冠文和黃子華，相隔三十二年后再度破格主演劇情片!票房走勢相當凌厲，一舉突破四千萬元票房數目，且觀眾好評如潮。許冠文專訪中更祝願香港经济再次破地獄，筆者预言當時也是香港住宅楼市真正復常，走出下跌循環之日。
回想近五年来，一手新盤成交量走勢起伏，二手交易量也不太理想。一手楼数字是「先高後低」，首二年延續2019年前的強勢，2020和2O2I年成交量還是14730和17214宗。步入2022年和2O23年，一手新盤銷情走淡，都徘徊于一萬宗附近收官。今年特區政府下定决心振興市道，連番出招安定住宅樓市!截至上月中，今年一手新盤总成交量已回到1250O宗以上，全年有望持續強勢于三年後再度到年15000宗以上收局。每月成交量重上1200宗以上，逐漸回到正常軌道中，樓价经歷多年下跌期後轉稳，收復幾年来的跌幅。
不難解讀是今輪樓价轉變是有赖政府連番行動，如完全撤銷辣招，香港楼按利息轉向下行,特首施政報告放宽投資移民可入市豪宅单位等等!平情而論，今次住宅價格調整幅度颇深，一洗樓價不會下跌的幻想，做成短期止跌回升要费上大量工夫和時間，且持續性變成不易掌握。物業投資不像其他種類，其特性是投資看重中長期趨勢，啟動下降走向不易轉向。
主要元素是交易成本較高，市場透明性不夠，成交金额較大，住宅投資兼具自用情感因素，受到政治经济因素影响不少，综合地使投資者謹慎，畢竟是终生最大投資项目。又因為交易成本高昂和程序费時，物業价值持續上揚才是鼓勵自住者和投資人士踴躍入市的主要誘因。
當樓價走向未明朗之前，購買物业變成高風險，低回報的选擇，投資者寧願選擇彈性高的種類如股票，债券和虚擬货幣，明顯是因為放售容易，且成本低使獲利較豐厚!物業投資流動性低，受到政經稳定因素左右，例如今天俄烏，以巴衝突未结束前，投資者對物業投資尤其是大码的存着戒心。
香港正因着中美贸易前景不明朗影響，于下任美國政府领導團隊履新後，才開始浮現新政府具體對中國贸易措施。如果特朗普執行競選時承諾，他將再次大增中國货物各種进口美國関税，中美港经济難免受到打擊，影响本土市民收入增長展望，本地住宅市道同時受到冲擊。短期經濟前景不明正是楼價上升的绊脚石!不難预言，明年美國通脹率不能大幅受控，利息走低幅度未似预期，全球包括香港楼宇按息下降幅度和時間受到干擾!
今天本地经济增長要依賴「盛事經濟」拉動，金融業表现不似预期，能否長遠地尋找到持續發展構成為本土楼價走勢决定性元素!無可否認，以前本土高樓價是靠高收入的金融界人士強力支援，今天樓價高位向下正是反映本地人士的正常購買力!
「破.地獄」影片叫座，固然是拜二位出色演员所赐，但是题材切中時弊也是不可或缺的原因。香港住宅楼價再破地獄日子是發生于本土经济重拾長遠興旺方向之後!
張宏業
英國皇家特許测量師，香港测量師，中國房地產評估師，澳門房地產估價師。
上載日期：2024.11.23
2024年11月23日