上周跟會計師討論香港公共财政時，他們有些担心本土地价向下將會影響庫房收入，長期特區政府财政平衡起着负面因素。其實也不無道理，以前土地收入佔上总收入比重不輕。樓价下行已数年，地价也跟着下跌，且有着不少流標案例，從商業用地擴展到住宅土地，成功招標的住宅地价也比評估值低。
回看過去二年，共约八幅土地流標，最新一项是市建局推出啟德道/沙浦道發展项目，只收長實集團一份入標，但因局方認為太低价收回。八幅土地项目中，住宅/主要住宅用地占上七宗，商業用地只有觀塘區一幅。其中大嶼山土地巳有三宗，分別是東涌二塊，小壕湾一塊;资助性房屋種類有二宗，分別是荃灣油柑頭的首置项目及柴灣祥民道的樂建居，反映私人住宅价格拾级向下時，發展商對離島/偏遠地方和资助性房屋種類住宅投資興趣不高。
這其實是私樓公開售賣情形相關，市區/新市鎮新房价格繼續下降，較偏遠位置新盤下降幅度更深，且完售日子更長，發展项目利润大減，為何捨易取難呢？偏遠地區開售新盤稀少，二手樓成交不活躍，發展商製訂新盤价不易，又建築成本較市區高，利润不獲保証，發展商趨向保守。雖然大嶼山小濠湾和東涌東路均屬铁路往宅项目，但是今天铁路效果已不復明顯，反而周邊社區和零售配套更被看重，最终于二幅项目流標收場。
當住宅市道興旺向上時，發展商不介意拿下大型偏遠项目，以「開荒牛」形式下注，並且首期開出低廉呎价招來上車一族入住，再逐漸加推單位，加入不同面積單位组合及加高平均呎价，可達致樓价慢慢推高，吸引早期業主同區换樓的漣漪效應!但是今天住宅价格仍然不振，這個方程式已失效。市民仍未摸清本土经济持續增長門路，每期新盤銷情视乎當日利率走向和经济表現，再造持續上升的神話不易受落。
再仔细分析，八宗流標项目共通點是入標者数目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而東涌東站项目更没有入標者。低標数目說明不多發展商想参加或是有能力入標。她们售新盤單位不容易，且低价完售大降邊際利益，對購買新土地變得小心。
當楼市興旺上升中，發展商爭相高价奪地，既可迅速補充土地儲備，也可藉着「節節上升」地价表示看好未來樓价，加强市民買樓意欲，製造連環上升循環。今日楼价仍未有結束下行的日子，發展商不敢贸然用低价投地，再推低新盤呎價。宏觀角度上，土地价格下調使發展商手中土地儲備重新估值時有着贬值壓力，直接地影響企業手中物業總值，不利公司融資活動。
剛好特區同多間本地和國內發展商簽署北部都會區開發備忘錄，正式啟動未來土地開發活動。以前政府招標土地文件规定嚴格，如需要發展商代建土地中政府設施，但只回饋議定標書日計算建築成本，發展商每是蚀本收埸，因開發期長，建築成本都增高，政府應修改條文，把最後建築成本也纳入回饋数考慮列中。另外，以往政府招標土地，多以整幅形式，變成投資额巨大，投資期較長，不利投資者入市，政府可將大型项目拆细。
今日發展商生意不易做，面對大型项目如北部都會區，官民應該携手前行。政府積極檢视土地招標文件條款，減少不利開發部份，達到双羸局面。明日香港發展北移已是不爭事實，官民齐齐参與，收到最佳效果。政府可考慮恢復勾地制度，大減流標机率，利好市場回復平稳。
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門評估協會會员。
上載日期：2024.11.30