2O24年馬上過去，筆者應用地王演義回看全年整體地產市道的走勢，並展望明年市場變化。
回想三年前，早前中標的中環民耀街海濱三号商業地王，恒地已完成缴付全數的508億地價，成為賣地表歷來造價最貴的地王。資料表示，上述地盤面積51.6萬平方呎，預料提供184.3萬平方呎樓面或淨商業樓面面積約161萬平方呎(扣除停車場及政府，機構或社區用途後)，即约HK27,563元/平方呎的平均樓面地价。
在2O17年5月中標的前中環美利道停車場大廈，恒地以232.8億拿下，平均樓面地价約逾五萬元。前後兩幅中區地王，四年半中均價平了四成多，反映出商業地价回調走向。
事隔十五个月，新地以47.29億元中標旺角洗衣街商業地王，每呎樓面地價只是HK3,100元/平方呎，較市場估值下降16%，更比去年最高估價低约80%。兩幅港九商業地王連續以低價中標批出，是市場人士始料未及的，但已確立商業地產的積弱局勢。
今年底，前美利大厦停車場的商業地王完工入伙，向市埸正式招租，反應一般。附近中環和金鐘地點的商辦單位的最新成交呎價(以中高層海景單位同比)是大约HK25,000至30,000元/平方呎，大概相當於當日民耀街地王中標的地價，反映出香港核心地帶甲级商業市道持續低迷下調。
回看過去十年，特區政府出售土地收入，超過千億的年份只有2017，2019和2022年，而2017及2022年是上述兩幅商業地王中標年頭，表示商業地皮貢獻不少收入部分。直至年底，今年出售官地收入只得16.4億元，是來自一幅沙田住宅用地。不難推演，未来幾年出售官地收入仍是依賴住宅用地，大型商業或住宅地王再現機率偏低，明顯跟本土房地產低迷一致的。
總結2024年，中國的超一綫城市北上廣深傳來喜訊，土地拍賣頻出百億地王成交。最新是深圳地王涉宅用地T107-107号，華潤置地和中海地產聯合體以185.12億成功投得。公告顯示，該地皮位于深圳市南山區粤海街道，總用地面積約3.86萬平方米，總建築面積為26.3萬平方米，平均樓面地價約為70388元/平方米(6539元/平方呎), 溢價率是46.3%，反映競逐氣氛激烈。
其實早前，中海地產已於北京和上海連下二城。上海地王位於楊浦地區N090602号K8105地塊，成交樓面價是73288元/平方米(約6809元/平方呎)，溢價率16.3%。中海地產的進取態度源自她們今年首十一月三地驕人住宅銷售成果，共逾1200億元，均排名全市冠軍。
不難歸納來說，今年國內成功摘地的開發商均由龍頭央企及國企，民營房企拿地較為保守。這跟她們分別銷售成績一致，且超一線城市含北上廣深的銷售面積和金額是理想的，吸引她們踴躍補充土地儲備。就銷售種類而瓜分，商品住宅和豪宅類是較為暢旺的，百億住宅地王期然而生。這些住宅地王不少由商業用途改變规劃產生的，表明可見未來一線住宅地王仍是主流，待二三線住宅市場明顯改善後，才能得到開發商的光顧。
不少旅客到台北旅遊或經商，必會抽空去台北101大樓打卡。台灣地區地政局公告，台北101大樓稳居今年全台地王寶座，今年公告土地現值以每平方米210.3萬台元，連續12年蟬聯地王。身為全台熱門觀光地標景點之一，加上商辦市場需求殷切，商業活動熱络，帶動地價稳步成長。年底公告的現值地價表現出台北市仍是全台商業中心，零售市道旺，商辦用途需求殷切，再度蟬聯地王實至名歸。
综觀兩岸三地，地王演義道出地產市道起落。中國全境內，仍是超一線城市市場較健康，且商品住宅仍受追捧，一線城市孕育出住宅地王是值得期待的。反看香港，商業市場低迷多年，商業地王成交均價拾级而下，又加上住宅市場持續向下調，再造商業/住宅地王機率偏低，只剩餘市區住宅地皮支撑大局。台北是全台地區的商業/零售/旅遊中心，台北101大樓绝得配得十二年地王的稱號。中港台三地分别產出不同地王，實是當地地產市埸的風向標！
張宏業
中國房地產估價師，香港產業测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员。
上載日期：2024.12.30