還記得筆者初入地產行時，時常聽到行內老行尊說「股樓齊鸣」，意思到股票先興旺，再到樓宇暢銷，形成相輔相成效果。
甫踏入蛇年，經濟新聞報導DEEP SEEK程序可以免費下載，不乏用家表示該人工智能程式簡單易用。更加振盪是開發成本遠遠低於同樣美國收费程式，表明中國人已用極低成本創造類似的人工智能模式，一舉打破美國科技界壟斷神話，並且立刻掀開熱炒香港人工智能行業上市公司股票的浪潮。
過去一週內，香港股票指數被阿里巴巴和比亞迪等龍頭股節節拉高，配合每日成交突破三千億元，指數連番打破阻力位，直撲二萬三千点大關！
新春時地產界集會見聞
正值新春時候，筆者受邀出席一連串私人/發展商/地產社團的新春團拜和新盤發佈會，廣泛地收纳本地地產界人士的蛇年樓市最新行情。發展商密集式開展新春新春宣傳活動，足証她們開售新盤單位心切。
在地產界社團新春團拜中，不少老行尊概歎二手樓宇銷售生意難以促成，尤其是市區高齡單幢單位，新買家不多，銀行借貸取態不進取，促成成交唯有小業主肯大幅割價。反過來看，新盤單位出售競爭激烈，只要肯叫價畧低於同區二手新樓價，仍然可以取得不俗銷售成果。
兩者分別是新盤單位首期少，按揭息率合理，較受年青用家和國內各種專才/優才/人才歡迎。
温故知新
根據特區政府土地註冊署公布數字，2024年一二手交易量分別是16912和36187宗，累計53099宗。月均成交量大约4425宗，超過月均值是4月，5月，10月和11月。
如果分拆一二手按月成绩，去年一手及二手月均成交量大約是1410及3016宗。一手樓突破均值月份是3月，4月，5月，10月和11月，而二手樓突破均值月份是4月，5月，10月，11月和12月。兩者既是呈現同方向走向，但是二手市場则是趁一手成交量稍微回落日才發力跟進。明顯是一手先發，二手跟隨的大市形勢，一手主導作用明顯。
2024年市道已大幅回暖
再擴大回顧年份到前三年，2021至2023年。由2021至2024年累計年成交量分別是74297(2021年)，45050(2022年)，43002(2023年)和 53099 宗(2024年)。2024年成交量相比2023年已上升23%，証明政府「撤辣」效力明顯。
不過單看去年12月份成交量只有4103宗，一二手交投量只有887宗和3216宗，有呈现虎頭蛇尾的情形。今年年初慣性新春小陽春未有出現，正解釋發展商積極開售新盤單位的原因。
近年私宅偏重中小型單位
2024年一二手私宅交易登記量值统計中，登記價值低於一千萬佔上八成，低於八百萬七成，低於六百萬五成二，証明平價私宅主導地位，尤其是八百萬下的私宅較為受落，成為今年一二手樓業主的明燈。不難預期，今年中小型私宅仍是暢銷一族，是發展商主推優先選項，纳米樓不再是潮流。
股樓齊鳴效應再被放大
股樓齊鳴是投資金句，仍然歷久不衰，股票和樓宇投資活動互相報效。香港物業市道每是先旺住宅，由小延續到大型單位，再旺到工商舖物業，這個循環似乎生效!
中國人工智能模式已進入成熟應用階段，加上中國電動汽車已領導全球汽車行業，今年香港股票市場是由人工智能和電動汽車及其下游企業带動熱炒浪潮。當投資者在股票市場獲取短利後，自然地把部分收益資金轉化到樓市中，初期肯定是中小型私宅。香港股票市場暢旺吸引初期創立及成熟企業分拆人工智能/電動車/下游業務上市集資，自然地本地辦公室市場出現不少新投資者，大力拉動本土辦公室租賃和買賣活動。
不過，今年本土物業市場仍然處於復甦期，先求量再求價，交易先升缔造私宅價格回稳。大部份專才/優才/人才計畫赴港，最初二三年仍是觀察期，先看清工作稳定情況，自己/子女/長者居港適應情況，厘清合適居住生活地區，最初只會租住安居，當决定留港發展長住後才會購買心儀地區的新盤單位。不難想像，這群人士的剛需購買力會延後爆發出來。
股市暢旺催化物業復甦，但是真正中長期回暖仍是借助經濟回稳及樓市供求平衡。蛇年交易量勝過龍年，私宅總成交量回到六萬宗，一手佔二萬，二手佔四萬，價格逐漸回稳。
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事。
上載日期：2025.2.15